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【新盤熱潮】牛頭角道「皓日」開價貴絕同區二手樓?

皓日

牛頭角、九龍灣區逾30年來首個新盤「皓日」今日開價,發展商恒隆地產推首批100伙,折實平均呎價21,549元,1房入場費688.8萬元起,貴過同區二手樓逾4成,如計入地價因素,比啟德新盤非特別平。

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「皓日」首張價單涉及100伙,佔全盤294伙約34%。標準單位實用面積320至771方呎。項目提供三種付款方法,120天現金付款最高折扣4%,折實價688.8萬至1699.5萬元,折實呎價20,076元至23,847元,折實平均呎價為21,548元。

首張價單最平的入場單位為3樓E室一房,實用面積322平方呎,折實688.8萬元。

較同區二手高出最多5成

根據中原數據,九龍灣區內指標屋苑如德福花園、淘大花園、得寶花園,上月二手平均呎價約14,124元、16,595元及17,626元,「皓日」分別高出53%、30%及22%,亦較新近德福花園一個538呎兩房單位,以815萬元易手,呎價為15,149元,「皓日」呎價亦高出42%。

由於區內欠可供比較新盤,如與啟德區新盤比較,「皓日」首批開價表面上是較低。如維港一號首批折實平均呎價22,977元,皓日低出6%,亦較會德豐地產旗下啟德MONACO ONE首張價單折實平均呎價約23,365元,低出8.4%。

「皓日」地價低過啟德區新盤?

不過,如計入地價因素,「皓日」開價非特別平。因MONACO ONE每呎地價為1.25萬元,而「皓日」地價只需1.1萬元,前者較後者高出14%,而MONACO ONE首批折實平均呎價較「皓日」只高出8.4%,地價與呎價差距不相符,恒隆仍有水位賺。

「皓日」位於牛頭角道11號,涉294伙單位,項目前身為淘大工業村1座,因曾發生迷你倉大火後,恒隆決定收購其他業權一併建成。項目最大優勢是距離港鐵九龍灣站只有數分鐘步程。

值得留意是,「皓日」屬商住項目,除了基座有1.5萬平方呎會所,亦有1.9萬平方呎基座商場,而1樓以下外牆設有燈箱廣告牌,或於晚上開放,或對低層單位構影響。