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【樓價破頂】美息預期反轉再反轉 負利率勢重臨

疫情下全球金融市場瞬息萬變,香港樓市命運同息口走勢掛勾,美國國債孳息曲線突轉平坦,預示美國要加息都唔易,負利率勢重臨,香港樓市有運行?

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美國聯儲局早前公布調高通脹及經濟預測,並暗示提早加息,利率點陣圖顯示美國2023年加息兩次。

不過,近日美國聯儲局主席鮑威爾於國會作證時,口風明顯「轉鴿」,表明聯儲局不會先發制人地加息。而美國非常不可能重演70年代那樣惡性通脹。隨著影響通脹因素逐漸消退,按時間推移,通脹將降溫。

聯儲局管理市場預期

聯儲局最新言論大大降低市場對通脹憂慮,亦緩和美國提早至明年加息的可能,美股率先受惠而造好。而美國10年期國庫債券息率應聲回落,跌穿1.5%,曾見1.45%,而30年期美國國債息率曾跌穿2%,反映整條美國國債孳息曲線走勢趨向平坦,即短息高咗,長息低咗。

美債孳息曲線突然變平,有什麼啟示?簡言之,就是市場料通脹降溫,其次是美國加息壓力大減,更重要反映美國經濟仍有隱憂。

全球疫情及美國經濟重啟左右了當地經濟數據,美國儲備局理應需要更多時間觀察經濟表現,才決定「收水」幅度及加息步伐。換言之,該局不會貿然加息,以免影響經濟復甦。

香港次季住宅註冊金額望破紀錄

美國不敢加息,對本港樓市釋出利好信號,而本港通脹亦見攀升勢頭,由2月0.5%升至5月1%,由於本地銀行存款利率差不多等於零,而香港消費物價指數已升至1%,負利率差不多1厘。

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未來3年本港利率有望持續低企,而負利率環境下投資者要追逐附息及增值資產,對本地樓價帶來支持。而家香港樓市交投有幾旺?

根據美聯物業數據,在不包括一手公營房屋,截至6月22日一手私樓及二手住宅註冊金額已達2,033億元,屬有紀錄以來的第二次突破2,000億元水平。而目前金額較97年第二季約2,062億元的季度紀錄高位僅不足30億元。按現時走勢估計,相信今年第二季一手私樓及二手住宅註冊金額將可打破97年次季紀錄,並創季度紀錄新高。

如果香港繼續保持低利率,而通脹又不停上升,香港樓價應該仲有得癲。