【樓市專題】提防物業保值幻象

想盡辦法置業上車，當然期望物業有一定保值能力，不過一些大家熟悉的保值法則，唔細心拆解就很容易墜入保值幻象陷阱。

向南樓一定無敵？

傳統智慧是買樓揀向南樓無得輸，原理是香港一般吹南風，單位向南可以食正天然風，令居室較通爽涼快。

不過單憑向南這一點就為物業加分其實有兩大風險，一是忽略西斜問題。如果單位向西南，雖然都可以享受到鮮風，但午後單位就要捱猛烈陽光，結果身處向南單位在夏季同樣要支付大額電費。所以兩害相權取其輕，有西南及東北單位可供選擇，選擇東北單位反而較著數。

二是周邊環境問題，即使你揀正東南樓，但原來物業前邊已興建屏風樓，又或已被多棟摩天商廈、住宅包圍，即使單位向正東南，享受到的鮮風亦很有限。另一更「伏」情況是向南位置對正大型垃圾房或大型地盤，每當吹起南風時，臭味及沙塵就會源源不絕送入你家中。所以睇樓時不要單單聽到向南樓就雙眼發光信心大增，必須認真進行環境評估，才知道向南對這物業是優點抑或缺點。

海景樓贏在起跑線？

另一深入民心的揀樓智慧是海景樓較保值，從景觀角度看，望海單位當然較望內園、街景更心曠神怡。不過住海景樓代價是單位濕氣較重，鋁窗、牆身油漆折舊率會較快。另一問題是過去不少屋苑以海景樓為賣點，然而幾年後前邊位置就啟動填海起樓，令海景壽命變成期間限定。所以揀中海景樓前，最好先做定功課，包括查看規劃處分區大綱圖，又或政府在區內發展的相關新聞，了解一下這個物業的海景是否「可持續」擁有。

此外一些位處市郊的物業，由於交通缺乏配套，政府未必會積極發展周邊路段，令單位可以繼續擁有廣闊海景，但正正亦因為交通不便，令二手價落後於大市，浪翠園就是代表例子之一。相反，一些知名屋苑如沙田第一城明明缺乏海景，但受惠社區配套、購物及交通便利，成交價反而屢創新高。如果自己並非無海景不歡，其實選擇物業，未必需要因為保值而強迫自己入手海景樓。

「名牌」樓抗跌力強？

除了位向及海景，年輕買家如果由父母資助及給予意見揀樓，很可能都會聽到父母「強烈」建議揀某些「名牌」發展商的項目，其中最得父母信心的首推新地樓。

事實上，新地樓不論用料及售後服務，多年來都維持一定水準，因此才成為用家心目中的信心品牌。但正因為係名牌，令新地更有條件以高價推盤。買家如果純粹貪「名牌」不問價搶貨，數年後就可能要加入蝕讓賣家大軍。

雖然今年樓價升唔停，但事實上部分新地出品仍持續出現蝕讓成交，其中重災區是位於筲箕灣的譽都，多宗轉售成交中，最幸運都只是平手離場，證明當初入手價太「離地」，即使譽都是港島市區樓又是「名牌」盤，一手買家同樣難逃蝕錢命運。

房越多越好？

樓是用來住的話，似乎單位越多房越好，例如三房單位兩個人住，就可以多一個書房一個儲物房。然而基於兩大理由，揀樓不能盲目追逐房間數目。一是房間數目可能只是空間遊戲，一個單位實用面積明明只有四百多呎卻勉強劏出三間房，入伙一、兩年你可能已經頂唔順要把房間合併，結果浪費了一筆裝修費。

二是承接力問題，因著按揭限制，令細單位成為市場主流。現實情況是兩房單位較三房單位更受買家歡迎，甚至單身客及二家庭會專揀一房單位，所以除非你買大陸樓，否則揀多房單位在保值上未必有分著數。

市區樓無車位唔緊要？

唔少買家成功置業，至少有十多廿年唔敢諗買車，久而久之就會忽略物業車位這項保值因素，特別是入手市區樓的買家，都會傾向相信物業位處市區擁有交通優勢，有沒有車位只是小菜一碟吧！？

然而當政府高官都需要不斷回應車位不足問題，你會發現香港其實有一大班具實力的有產階級，他們會視私家車為生活必需品多於奢侈品，置業時亦會格外留意車位供應此問題。特別是政府於2002年預估本地有足夠車位，因而多次調低大型屋苑車位比例，其中最辣的規定是跨離鐵路站五百米範圍的屋苑，車位比例會再相應調低，令鄰近港鐵站的市區盤衍生車位荒問題，例如旺角麥花臣匯車位與單位比例竟然是49:1。買得市區樓自然是財力較雄厚的買家，而這類買家中又不乏有車階級，如果入手這類車位奇缺的市區盤，即使有交通便利優勢，亦可能會失去一大批具實力潛在買家，影響日後成功出售的機會，令單位保值力打了折扣。

450萬「筆直」 進駐市區樓

買樓講保值，物業的便利度仍是重要一環，這方面市區樓始終較優勝。以450萬「筆直」，不介意住細一點的話，其實在市區仍不乏選擇。

堅尼地城

恆裕大廈

放盤單位：低層單位

售價：430萬元

實用面積 / 呎價：288呎 / 14931元

賣點：位處區內臨海地段，單位光源充足裝修企理。

利時大廈

放盤單位：中層單位

售價：450萬元

實用面積 / 呎價：229呎 / 19651元

賣點：開放式設計，附設型格裝修，飾合單身貴族或二手家庭。

太白台10號

放盤單位：低層一房兩廳

售價：410萬元

實用面積 / 呎價：310呎 / 13226元

賣點：鄰近港鐵站，步行可達區內大型公園及運動場。

何文田

愷悌閣

放盤單位：開放式高層

售價：450萬元

實用面積 / 呎價：221呎 / 20362元

賣點：位置旺中帶靜，單位附設時尚裝修，即買即住。

文安大廈

放盤單位：低層一房一廳

售價：398萬元

實用面積 / 呎價：276呎 / 14420元

賣點：裝修新淨，單位景觀開揚。

金碧大廈

放盤單位：開放式中層

售價：418萬元

實用面積 / 呎價：324呎 / 12901元

賣點：位處何文田中心路段，鄰近酒店、圖書館及培正中學。