香港股市 已收市

【樓市專題】衝動「裸買」後患無窮

預算案建議資助DSE考試費,刺激大量上班族考慮再戰試場,不少自信心爆棚人士更揚言要唔溫書「裸考」。挑戰DSE「裸考」,大不了便是全科肥佬,但買樓因為客觀條件而衝動「裸買」,要承受的風險就大得多。

兩大原因被迫「裸買」

置業玩「裸買」在香港物業市場很普遍,每當市旺時,大部分大型新盤都會以樓花推售,買家只能靠睇樓書及物業模型押重注。一手市場無樓睇是常態,按理二手市場應該有樓睇,但現時物業市場的遊戲規則,至少有兩項原因令買家被迫「裸買」。一是受制於按揭成數規定,二手市場上500萬元以下二手盤買少見少,買家要爭取較高成數按揭,只能追逐同區有限的細價二手盤。於是一些表面條件較吸引的二手盤,已有機會出現買家唔睇樓即落訂的情況。一些準買家今次爭輸了,下次看到適合的二手盤,或會豪不猶豫「裸買」,避免因為要考慮而白白錯失上車機會。

二是業主持貨能力強勁,現時有三分二家庭沒有按揭還款,意味有大量業主有強勁持貨能力。加上細價樓成交屢創新高,持有500萬元以下物業的業主,自然更有信心在放盤上掌控主導權。於是二手市場不時出現業主反價、封盤賣轉租的消息,面對此情況,再加上有其他買家搶購,意志力不夠堅定的準買家,或會在恐懼心理推動下而衝動「裸買」。

實地考察 發掘三大「伏位」

做人最緊要堅持,即使二手市場買家處於弱勢,但考慮到置業是人生最重要的投資決策,你仍須堅持睇樓避免「裸買」,更何況二手樓有三大「伏位」需要透過實地考察才有機會留意到。

第一「伏」係為物業遮醜的化妝樓,過往樓價低殘時,大家置業未必會貪新淨裝修,反正找裝修師傅翻新物業只是有限錢。但近年上車成本高昂,不少準買家都抱著慳得就慳心態,加上裝修使費年年升,令附設新淨裝修的物業吸引力大增,此趨勢對存心用化妝樓為物業遮醜的業主最為有利。

所謂化妝樓,即是用新淨裝飾作為掩眼法,最常見的手法是用假天花、牆紙或大櫃,遮掩牆身的滲水痕跡。現時踏入春季,正好提供機會,讓準買家親身查看牆身滲漏的線索,睇樓時更可以把握機會檢查窗戶及水喉設備,了解單位所謂新淨裝修的真確性。

附帶新淨裝修除了潛藏為物業遮醜風險,另一「伏」是買家賺了裝修卻蝕了銀行估價。皆因銀行為物業估價時不會考慮新淨裝修因素,但業主或會因為此賣點而略為提高售價,假如裝修並非為了遮醜而是貨真價實,買家一來一回還算有賺,但純粹是化妝樓而買家又未有睇樓的話,買家便會賠了物業質素又蝕了估價。參考過去經驗,交投活躍的大型屋苑物業,又或樓齡較舊的單棟樓,都是化妝樓「出沒」的熱門地點,入手這類物業的買家,就更加要切忌「裸買」了。

物業存在光污染及噪音問題,都會大大影響生活質素及物業身價。

第二「伏」是污染問題,即使屋宇外邊沒有堆填區或大型污水渠,物業亦可以潛藏聲音、氣味及光線污染問題。最常見是大廈基座的設有多間食肆,食肆的抽油煙系統及後巷的清潔情況,都可能為樓上物業帶來難聞氣味問題。要洞悉此情況有多嚴重,最好選擇中午或傍晚時份食肆繁忙時段,即可以了解到氣味衝擊的真相。

除了氣味,噪音問題亦足以令你越住越燥。單位前臨高速公路,最好選擇傍晚繁忙時段,了解一下汽車流量帶來的音量。除了汽車,簡單如樓下行人過路指示燈的訊號聲,又或泵房、水箱及後巷大型冷氣的機械聲,都可能「貢獻」沒完沒了的噪音,這些隱藏的精神壓力來源,不透過實地考察其實是難以發現的。

光污染是另一居住惡夢,試想像一下,物業對面有一個大型的LED 廣告屏幕,每晚都為你居室帶來媲美DISCO的燈光效果,對居住甚至睡眠質素都構成長遠負面影響。而且光污染單憑睇地圖,又或在街上考察都難以評估對單位的影響,最好還是親身到物業打開窗戶,看看周邊的招牌,評估一下燈光效果波及的範圍。

第三「伏」是特色戶實用問題,部分特色如所有房間設有露台,聽起來似乎很吸引,但到你實地考察時,才發現睡房露台空間只夠站立,如此中看不中用的空間卻帶來不菲的置業入本,對物業價值反而是減分。更嚴重是連天台、平台的特色空間,牌面睇似乎很抵買,但如果屬於公共空間,其實你是得物無所用。因此如果二手樓以連天台及平台為特色賣點,但叫價只較面積相若單位略貴,你亦要提高警覺。

衝動「裸買」而中伏,你可能要使大筆錢為單位執漏,先失去原來用作應急的資本。更倒霉的情況是,你單位的結構性問題如噪音、光污染或古怪間隔,令你想抽身而退亦缺乏承接力,最終陷入無法甩身、增值乏力的苦況。

樓按成數未放寬 繼續發掘細價樓

早前市場不斷吹風政府將放寬樓按成數上限,不過財爺剛回應樓市正持續升溫,憂慮放寬按揭成數會令造成火上加油。政府暫時按兵不動,準買家唯有繼續努力發掘入手細價樓機會。

荃灣區

荃灣中心

放盤單位:高層單位

售價:385萬元

面積 / 呎價:230呎 / 16739元

賣點:區內知名上車屋苑,單位可享開揚景觀。

荃德花園

放盤單位:兩房低層

售價:399萬元

面積 / 呎價:287呎 / 13902元

賣點:屋苑自成一隅,單位間隔實用。

浪翠園

放盤單位:第四期12座兩房兩廳

售價:408萬元

面積 / 呎價:470呎 / 8681元

賣點:單位面積寬敞,呎價較實惠。

屯門

兆麟苑

放盤單位:兩房一廳低層

售價:448萬元

面積 / 呎價:401呎 / 11172元

賣點:屋苑自成一隅,步行可達輕鐵站。

海景花園

放盤單位:兩房兩廳

售價:450萬元

面積 / 呎價:582呎 / 7732元

賣點:位處屯門臨海地段,呎價相對吸引。

香港黃金海岸

放盤單位:兩房兩廳

售價:480萬元

面積 / 呎價:476呎 / 10084元

賣點:區內知名臨海屋苑物業,租值可達1.4萬元。