雅虎香港財經 【樓市專題】買鐵路盤無得輸？
傳統置業智慧是物業具備地利優勢就無得輸，地利優勢在本地市場則與鐵路劃上等號。不過鐵路盤有好多種，高價搶到鐵路盤，又未必等於可以坐享高回報。
簡易三步 檢視鐵路盤性價比
近年鐵路網絡不斷擴張，港九新界多個地區都升格成為鐵路沿線區域，令市場上所謂鐵路盤供應大增。要入手優質鐵路盤，就要按三大標準檢視鐵路盤的性價比。
一是鐵路走線，當局策劃新鐵路線時，周邊地區居民都會強烈要求新線在區內設站，為滿足各區訴求，鐵路新線都有走盡各小區、站與站距離收窄的趨勢，基於此設定，不少新線車站周邊居民，都難逃列車密密停兼要轉車才到達目的地的宿命。以中產鍾情的馬鞍山區為例，雖然有馬鐵貫通，但需要轉三至四次車才可以到港島區上班。又如近期大賣的荃灣西站上蓋盤，要到港島區上班，同樣要轉三次車，在香港站落車，更要競走一大段路才到達中環站轉車。
二是人口負荷，樓價長升長有加上鐵路網絡貫通新界，吸引更多人「移居」新界東西，單計新界西，規劃署估算到2024年，屯門、元朗、天水圍人口分別高達55.4萬、17.4萬及28.1萬，以現時繁忙時間西鐵線已迫爆的情況推斷，未來西鐵線元朗站勢將出現等五、六班車才成功上車的惡夢，屆時難免會削弱這個大站上蓋物業的交通優勢。所以不要單純以為入手車站上蓋物業便萬無一失，還要留意車站在線路屬於上游或下游位置，以及周邊的人口增長情況。
三是屋苑與車站距離，當一個地區有鐵路貫通，區內不少物業都自動加上鐵路盤光環，但部分所謂鐵路盤其實需要轉車才可以到達港鐵站。 不過這一點奧妙之處是距離車站遠近，又未必左右到物業的身價，最佳例子是沙田第一城，雖然要駁車才可以到達港鐵站，但由於物業具有藍籌屋苑品牌效應，加上生活配套完善，吸引用家不斷以高價追入。相反，一些距離車站頗近的物業，又未必享有交通溢價，例如西鐵線朗屏站，由於該站主要出口周邊匯聚大牌檔、肉檔及菜檔，令附近單棟樓雖然享有鐵路地利，身價仍只徘徊三百多萬元水平。
鐵路期貨盤變數多
已有鐵路貫通的地區，區內物業固然可以增添鐵路盤優勢，但原來尚未有鐵路連接的地區，亦可以利用鐵路概念作賣點。
這類鐵路期貨盤又可以分兩種，一是當局及港鐵已落實興建鐵路的地區，例如西港島線及南港島線籌建時，區內樓價已率先炒起。但要留意已落實的鐵路走線往往存在變數，例如西鐵落實興建時，曾計劃待第二期才把路線伸延至屯門市中心，當屯門居民強烈反對後才把屯門市中心站撥入第一期工程。至於洪水橋站則更波折，當年興建第一期已預留土地興建，但直到2014年才落實上馬，更要到2021年動工，預計2024年才正式啟用。近年鐵路期貨另一風險是工程延誤，用家憧憬鐵路工程已上馬提早搬入相關地區，遇上工程一再延誤，就要繼續忍受轉車塞車之苦。
相對已落實的鐵路新線項目，更伏的是計劃中的項目，皆因這類大計變數更多。單是西鐵，就衍生兩個「無米粥」鐵路項目。一是連接新界東西的北環線，北環線原屬於西鐵系統之中，但九十年代西鐵上馬時，因著成本問題把北環線暫時擱置，兜兜轉轉，最新發展是到明年才啟動工程。二是貫徹「屯荃鐵路」，此走線是西鐵最初其中一個方案之一，之後每隔一段時間就會有傳言當局會再次研究興建屯門至荃灣新線，直到今年政府又舊事重提，宣告再次研究興建「屯荃鐵路」的可行性。
所以鐵路期貨變數甚多，不能單純按興建鐵路風聲便衝動入手，最好細心研究一下政府的文件，如果還停留在研究、諮詢階段，便要提高戒心了。
港樓市底強
了解過搜尋鐵路盤竅門，準買家下一步當然係關心港樓後市走勢。近日一手樓銷情放緩，CCL指數又連跌三周，似乎港樓牛氣有回落跡象。然而受惠三大因素，預計港樓下半年市底仍未轉弱。第一項因素是加息威力減弱，聯儲局早前表明加息空間不大，本地銀行日前更掉頭減按息，為樓價注入強心針。
第二項因素是住屋累積需求龐大，根據仲量聯行的統計，港樓成交量由2010年下半年開始未能追上結婚及出生人數，現時比率為0.5，較過去平均比率少45%，換言之，港樓潛在需求仍然強勁。
第三項因素是新增供應仍然緊張，仲量聯行估計2017至2020年港樓供應約21000伙，仍跑輸1992至2006年間每年25100伙的供應量，對壓抑樓價的威力有限。
正因為港樓市底強，睇好港樓的仲量聯行預計樓價在未來30個月有力再升一成半，即使唱淡的花旗預計明年二月前本地樓價有機會跌一成，但港樓仍會保持大漲小回勢頭，入手優質鐵路盤，相信仍可享增值潛力優勢。
精選優質鐵路盤
毗連港鐵站的物業離不開一個貴字，不過用心發掘，仍可以找到一些性價比高的置業選擇。
九龍灣
得寶花園
出售單位：一房兩廳低層
售價：375萬元
面積 / 呎價：253呎 / 14822元
賣點：市區上車盤，步行可直達港鐵站。
嘉和園
出售單位：嘉賢大廈二房一廳低層
售價：445萬元
面積 / 呎價：346呎 / 12861元
賣點：鄰近淘大商場，步行可達港鐵站。
鑽石山
龍蟠苑
出售單位：兩房高層
售價：390萬元
面積 / 呎價：426呎 / 9155元
賣點：東九龍知名屋苑，毗連港鐵站出口。
沙田區
富嘉花園
出售單位：高層單位
售價：475萬元
面積 / 呎價：429呎 / 11072元
賣點：屋苑面向沙田大圍站，盡享地利優勢。
偉華中心
出售單位：一房一廳單位
售價：420萬元
面積 / 呎價：367呎 / 11444元
賣點：大型商場、戲院、圖書館等生活配套完備，步行可達港鐵站。
