香港股市 將在 46 分鐘 開市

【理財個案】三口之家想住好啲 月剩3,500元夢想上車(余淑穎)

個案主角:呂先生(38歲),清潔公司高層,已婚,育有一名2歲兒子,家庭月入約46,500元(已扣強積金)。他們現時租屋居住,月租1.6萬元,並聘有外傭,在扣除一切必要開支後,每月剩餘約3,500元。資產方面,他們持有人民幣定存、美國股票基金、港股和現金合共大約229萬元。

理財目標:見樓市回落,夢想一家可以趁機上車,希望兩年內買觀塘或荃灣區,樓價500萬元或以下之兩房單位自住。此外,想知道現有之投資組合在現市況應作出甚麼調整。

呂先生你好!多謝你對Yahoo理財信箱的一直支持!本人根據你提供的個人及家庭財務狀況作出分析及建議,希望能助你早日達成置業目標!

首先看看家庭財政狀況:

對於所有準備置業上車的一群,除了要選擇物業的樓齡、價格、質素、環境和交通配套外,還必須徹底分析和評估個人及家庭的財務狀況、加息後的供款能力、夫婦的工作和身體狀況,以及日後的開支預算,然後才作置業決定會更加理想。

租樓開支 = 每月按揭供款預算

呂氏夫婦的每月總收入減去所有基本開支後剩餘約3,500元,反映他們的實質儲蓄能力並不強。同時小朋友明年將會返幼兒班,預料相關之費用會令家庭開支加重。面對置業和孩子成長的沉重經濟負擔時,當然開源節流是最好的財富增值對策。但在實際生活上,基於經濟環境的變化,以及個人事業的發展前景等種種因素,要增加固有收入談何容易!故此在置業之前,可以現時的生活模式及經濟開支作藍本,先將現有資產預留作首期,並將現時的租樓開支作為未來每月按揭供款之預算。這樣才可穩健上車,且能保持現有的生活水平。

現有資產預留作置業首期

以呂先生現有之投資和資產配置作分析,投資部分約佔總資產的32%,算是穩健型的中風險投資者。基於呂先生不能詳細提供相關投資項目的買入年期及價格等資料,故此筆者未能就他的投資項目作出相關的投資意見。

其實不論任何投資,投資者都必須了解相關詳情,以便在清晰了解後再作增持或拋售的投資決定!有見及此,呂先生可將手持的人民幣定期,待短期的定期合約到期後,先兌換回港元,以預留作置業首期。以現時的匯率預算,120萬元人民幣約相等於134萬港元。今年以來,人民幣的匯率波幅約為12%左右。究竟應在甚麼時候兌換?我建議呂先生參考買入價,並分2-3次將人民幣兌換回港元。

購入市區500萬元以下物業的開支分析

今年轉入第3季,香港樓市有較明顯的下調現象,但在市區購置一個500萬元的單位,選擇還是相當有限,心儀單位的樓齡有可能達30年或以上。有意置業的上車一族,可多加留意心儀屋苑的價格變化,以及一些新樓盤由發展商提供的優惠配套。以下是一個500萬元物業的開支及按揭明細,可供呂先生參考。

首期及其他開支預算

樓價:500萬元

首期:125萬元(樓價的20% A

地產代理佣金:5萬元B

印花稅:15萬元C

置業支出總額:(A+B+C= 145萬元

按揭供款預算

按揭金額:382.5萬元

還款年期:25

按揭利率:2.3%

每月供款:16,777元(已包括每月329元的按揭保險費)

按揭申請者在壓力測試下之每月收入要求:約40,000

總結

從以上的例子分析,呂先生只需好好把握心儀單位的合適價格,以現有資產作好準備,要置業上車並不困難!只是日後必須多加留意個人的投資目標及取向,去為兒子將來的成長開支,以及夫婦二人的退休生活作準備。有需要可向專業的理財顧問作定期及詳細的分析。 

 

美聯金融高級副總裁 余淑穎

 

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)

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