【理財個案】常不知錢花到哪兒去 無殼中年想買2物業（曾少雄）

個案主角：陳先生，40歲，已婚，新制公務員，月薪42,000元，5年後頂薪約50,000元。現時沒有物業，打算2年內要小朋友。

理財目標：想知道每月需投資多少，才可確保在65歲時有穩定而生活質素較佳的退休生活。他希望退休後最少有1個單位自住、1個單位收租，想知道該從細價樓還是中價樓著手。

讀者陳先生已婚，40歲，現職公務員，月薪42,000元，5年後會升至頂點的50,000元。他現時沒有持有任何物業，現居單位是租回來的，他計劃兩年內有小朋友。

以下是陳先生的收支、資產負債表：

註1：包括自己和家裡的額外開支，亦有一些不知用到哪兒去

註2：包括匯豐銀行（00005）和渣打銀行（02888）

註3：即將到期

陳先生希望知道每個月要投資多少，才可在65歲退休後擁有穩定的收入，以確保將來維持一定的生活水平，甚至擁有更好的生活。他希望退休後擁有一個單位自住及一個單位收租，想知道應該從細價樓或是中價樓著手去開始置業計劃。

想成功置業 戒除非必要開支

關於陳先生的置業計劃，筆者建議可從細價的上車盤著手，原因非常簡單，因為成功機會率高很多。筆者以現時的樓價水平作參考，建議陳先生以一個450萬元的細價上車盤為目標。倘若為這物業安排一個30年期的8成按揭，置業的初步總支出為108萬元，當中包括首期90萬元，從價印花稅13.5萬元，代理佣金4.5萬元，每月按揭保險費292元。而這個按揭安排的每月供款為13,870元，最低入息要求為33,466元。

由於置業的初步支出為108萬元，而陳先生現時的資產總值只有50萬元，他需要去累積額外的58萬元去完成這項置業行動。他可以把每月盈餘儲蓄下來去累積這58萬元。如果陳先生想更快的可以累積到這筆錢，筆者有以下兩個建議：

• 陳先生需要減少一些日常不必要的開支，從而增加每月盈餘。陳先生透露，有部分生活開支不知用到哪兒去。他必須重新檢視他的日常開支習慣，讓錢花在必須的項目中，非必要的則可免則免；

• 陳先生可考慮運用每月盈餘買入一些高增長而風險較低的股票或基金，從而加速資產累積的速度。再加上每年向上調整的薪金，希望可以盡快累積到這筆置業的必要開支。

提防「假」年金

陳先生希望同時擁有另一個單位作收租用途，那麼他65歲退休時便可以安枕無憂。這一點筆者非常明白，但老實說，以陳先生現時的情況，要供滿用來自住的物業已經不容易，想再安排另一個單位作收租用途，筆者認為暫時行不通。但筆者明白陳先生希望擁有收租物業的目的，就是希望他日退休，可以不用工作仍然每月有收入。其實除了收租物業之外，市場上仍然有其他選擇，可以讓陳先生在退休後擁有穩定的每月收入。年金便是其中一個例子，更是筆者所推介的。

年金可以確保陳先生在退休後，不需擔心市況轉變，每月也有穩定的收入，直到百年歸老。有一些金融機構提供的年金計劃，更可以在計劃持有人過身之後，把每月年金收入的三分二，交由配偶去承接，直到配偶也去世為止。不過陳先生要注意，一些金融機構所提供的年金計劃，並不是真正的年金。真正的年金應該是終生的，即使年過100歲，只要仍然在生，就可獲派現金流。可是市場上有一些所謂的年金計劃，只有10年的現金派發期，10年後就不再照顧你的需要了，這些並不是真正的年金。所以選擇年金計劃的時候，敬請小心選擇。如想知道有關詳情，可向相熟的專業獨立理財顧問了解。

美聯金融集團高級經理曾少雄

（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）