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【理財個案】想圓置業夢 捨棄人民幣投資(鄺翠玲)

個案主角:張小姐,30歲,助理工料測量員

目標:5年內置業自住,首選葵青區、30年樓齡以下、400萬元以下的物業

張小姐(30歲,助理工料測量員)的目標是5年內置業自住,首選是葵青區、30年樓齡以下、400萬元以下的物業,投入社會工作後,一直使用極保守的資產增值策略 – 定期存款,她亦希望瞭解可以做甚麼投資增加收入,但並不接受高風險投資。首先讓我們看看她的財政狀況:

註 1:建築高級文憑,還有2年完成課程,每年學費16,000元,為方便討論,以每月平均值表示

註 2:人民幣資產共279k,執筆當日人民幣對港元滙價1.114,折合31萬港元

以目前按揭審批條件(首次置業)來說,購買400萬元的物業,張小姐最多可借9成按揭,並可選擇30年年期,以目前2.15%利率安排,張小姐需準備53萬元首期及相關費用,料問題不大,但每月供款要14,000元,最低薪金要求是37,000元,代表著在未來5年,她的薪金每年需有17%升幅!雖說她畢業後薪金可能會三級跳,但這目標是否太急進呢?

退而求其次,若敍造7成半按揭,那她需準備113萬元的首期及相關費用,每月供款11,600元,最低月薪要求是28,000元,代表著每年10.5%的升幅,大大增加成功的可能性!筆者建議她朝著這個方向進發。

至於張小姐在這5年裡可累積多少資產呢?由於她的風險承受能力不高,所以只能採用平穩的投資方案,每月的盈餘部分可使用平均成本法減低風險。另外由於短期內人民幣滙價仍有下行壓力,所以建議張小姐在內地的定期存款期滿後,分段滙回香港(因也受制於每天滙出人民幣的限制),而內地銀行的活期人民幣可先行一步滙回香港。

在投資策略方面,現時約60萬元的資產,張小姐可先留下約6萬元作現金儲備(約9個月的生活費),其餘的當定期存款到期丶人民幣滙回港後可以購買環球已發展地區藍籌股票基金(60% – 下稱股票基金)及環球投資級別企業債券(40% – 下稱債券基金),此配置組合料可帶來每年平均5%回報。至於每月9,500元的盈餘,筆者建議抽取其中80%(約7,500元)作投資增值,餘下2,000元可先放進活期戶口作緩衝,兩年後畢業時,預見盈餘可增至10,800元,那時張小姐可繼續儲蓄80%(約8,800元),以加速累積速度。至於投資策略,由於平均成本法可降低風險,張小姐可考慮調高購入股票基金的比例至70%,令此配置組合的平均年回報增至6%。

若能持續儲蓄,這5年的盈餘預計可滾存至56萬元。至於現有資產,由於不清楚何時能將人民幣全部滙回港幣,筆者暫且假設一年後才正式開始投資(換句話說有4年時間滾存),5年後此部分料可滾存至66萬元,連同每月2,000元的緩衝儲備(可累積至12萬元),張小姐總資產共134萬元(不計算那6個月現金儲備),足以支付首期,圓置業夢的目標又行前一大步了。

叧外筆者也留意到在葵青區符合張小姐要求的私樓選擇不多,建議可選擇價格較低的已補地價的居屋,無需為上車而傾家蕩產,因供樓金額較少,生活質素亦較佳。

Jenny photo

 

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFPCM

 

 

 

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)

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