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【理財個案】新入職教師的買樓夢(余淑穎)

余淑穎
Yahoo財經
新入職教師的買樓夢

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)

個案主角:黃先生,23歲,新入職日校教師

理財目標:5年內購入400萬元物業

wealth case

從黃先生的個案中,你的理財目標是在5年內置業,買入400元之物業,本人認為基本條件下是可行的,但也有兩大重點要留意的:

第一、壓力測試、基於400萬以下的物業,即使是單身人士也可以向一般銀行申請9成按揭,只要在已厘定上按金額後,將當時按揭息率+2%作為壓力測試的可承受壓力之供款,若可承受壓力之供款只佔申請貸款人的總收入50%或以下的話,壓力測試便能通過,茲黃先生若將會以單身人士去申請貸款,所以在個人總收入上必須由現時的2.7萬元,以未來5年也需要持續每年提升3.8%左右來增加個人總收入為目標,將5年後的個人每月總收入提升至約3.5萬元。

第二、降低個人投資風險及努力儲蓄將資產提升至可承擔20%首期,雖然黃先生是一位可承受較高風險的股票投資者,當樓市回調至乎合他求上車置業時,在付首期時可否準確地預算置業開支?相信日後為置業而儲蓄的資產需要將靈活性提高及投資取向轉為中風險。

如何配置現有資產及運用時間儲蓄首期

其實在投資市場中要挑選高風險的投資產品,重點在於用高風險投資產品來博取高回報時,投入的資金佔個人資產的比例是否可承受有機會全部損失。既然黃先生的資產增值目標是為了置業,我相信偏向較多理性分析和歷史數據作參考的投資產品,比聽從市場羊羣選擇的投機更為合適。現時黃先生手持的股票是大藍籌為主,但因為股種類型較散而綜合平均每年股息只有約1.67%左右,約單靠收取股息來增加資產值較為遜色,我建議黃先生好好設定止賺位,將手持股票因應市況套回現金,來備作置業裝修及每年薪俸稅繳納之用。

同時黃先生可好好利用現在還未置業約5年的時間,將每月餘下可儲蓄的20,000元去以月供基金形式投資儲蓄,在投資風險上可選擇50%偏低風險的國家通脹掛鉤基金,30%選擇美元高息債券基金而餘下的20%便可選擇現時持續向上平穩的增長但較高風險的美國藍籌股票基金作投資當然在投資策略上必須因應環球經濟變化而有所調節,若有不明朗的風險可先儲蓄在港元戶口作避險保障資金流失。以年度平均5%回報來預算,預計到5年後資產可提升至約$136萬元。

購入一個400萬元單位首期預算安排

樓價:400萬元

首期:80萬元 (樓價的20) ….A

地產代理佣金:4萬元 …..B

印花稅:9萬元….C

置業支出總額:(A+B+C) = 93萬元

按揭供款預算安排

按揭金額:320萬元

還款年期:25

按揭利率:4 (預算5年後低幅度的加息情況下)

每月供款:$16,890

總結置業要點

其實以置業目標為本的理財儲蓄,雖然要堅守目標有相當的困難,但以了解個人財務狀況後來定立的置業儲蓄方法,要達成目標並非難事!當然黃先生可以聯絡專業的獨立理財顧問來詳細分析及策劃將來的理財計劃!

美聯金融集團高級副總裁余淑穎