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【理財個案】有樓自住望收租 要有幾多錢?(余淑穎)

【理財個案】有樓自住望收租 要有幾多錢?個案主角:Danny,29歲,太太,30歲,二人均為註冊會計師,小孩剛於去年11月出生

目標1:去年年初剛買入600萬元物業,目標在4年內換大屋,再將原有物業放租。

目標2:送兒子往英國升學。

Danny,你好!本人根據你的家庭狀況,為你的理財目標分別作出以下的財務分析。當然在籌備4年內再置業的過程中,有需要龐大的首期支出,牽涉長期的財務和借貸風險,希望你們二人好好商討家庭可願意承受的風險程度和日後的財務需要。

以下是Danny的財政狀況:

【理財個案】有樓自住望收租 要有幾多錢?

註1:將夫婦各人之一個月年终花紅,預設為個人每年薪俸税開支

有關兒子升學的財務預算,我個人認為各種各樣的教育,興趣、學術、智能、官能訓練等支出,視乎父母的取決和想法。例如加強英語能力、學彈琴、學舞蹈或針對面試入學的培訓班等開支是否必須呢?其實每個小朋友也擁有自己的特質,因材施教、健康快樂的童年,對培養正面思維和個人成長尤其重要。一般而言,平均每月3,000至5000元左右為升學成長開支的中位數,但當然私營和非牟利幼稚園的學費支出相距很大,較難預算實際開支。此外,近5年香港各行各業的經濟發展尚算平穩,據政府統計資料顯示,近年較多年輕夫婦也願意多生一名子女,為家庭增添喜悅和祝福。若你們也有此想法,相信你們的家庭理財策劃更要審慎考慮和安排。

兒子英國升學預算

至於兒子將來到海外升讀大學的開支,當然需要因應小朋友日後的個性,才選擇升學地點、學科、年期,及按當時通脹和外幣情況再調節升學開支。而現時到英國升學,每年學費加生活開支約為420,000港元,以每年有3%通脹預算,在17年後,共4年的大學學費約為當時價值2,600,000港元。為保障將來的升學儲備,也能應付兒子的升學開支,我建議在兒子約11歲時,按當時的家庭經濟狀況再衡量升學儲備及選擇。若有落差,也可再檢討資產配置去提升儲備能力!

現時則可先運用可儲蓄的資金去投資一些保證每年派息的儲蓄來作升學儲備,方案如下: 每月固定儲蓄7,500元,為期18年,每年派息5%,期滿後累積本金加回報共約2,630,000元。

換入三房自住物業

當家庭成員増多,小朋友漸漸長大,有需要提升住屋環境是可以理解的。身在現今的香港,經濟及樓房持續高企的情況下,更換三房單位是需要面對相當大的首期資金安排及長遠供樓開支壓力等問題。當然假若Danny能靜待樓價下跌一至兩成才購入新單位是最理想的,但以現時的樓市走勢和香港宏觀經濟分析,相信樓市在沒有突發經濟衝擊下,應該沒有太大的下調波幅,在未來一兩年間也只會維持平穩増長。以現時Danny的家庭狀況,只要事先預算好未來的家庭收支及銀行的加息風險,也可考慮短期內購入三房單位。如果選擇新樓的話,相信較可節省裝修及經紀佣金開支。

假設購入三房價值800萬元的單位自住,動用資產及將現時兩房單位出租的分析如下:

5成首期:4,000,000元

雙倍印花稅:1,200,000元(將購入單位的15%)

經紀佣金:80,000元

總支出:約5,280,000元

預期4年後在持續平穩加息的情況下,上30年會,5成按揭,銀行年息約為4%

每月供款:約19,096元

為再置業而重點儲蓄首期是必然的,但在儲蓄期中,兒子成長所涉及的開支和海外升學儲蓄也需要平衡,這方面Danny需特別注意。

 

美聯金融集團高級副總裁余淑穎

 

 

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)

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