香港股市已收市

【理財個案】有錢唔好再買樓 原因是⋯(曾少雄)

個案主角:潘小姐,33歲,單身,現擁兩物業,一自住、一投資

理財目標:年儲超過40萬元,希望3年後多買一層樓收租

讀者潘小姐是一位33歲的單身都市麗人,可惜她在信中並没有提及自己是從事何種職業。潘小姐現時和退休父母同住,這個單位於2009年購入,現值560萬元,單位尚欠158萬元按揭,還有18年才供滿。

潘小姐現時每月收入(扣除公積金後)約47,000元,2年後可加薪至頂點的51,000元,同時工資會隨公務員體制上升。此外,潘小姐有一份月入8,000元的兼職工作。除了自住物業,她還有一個單位作收租用途。該單位於去年買入,做五成按揭,尚欠30年、共135萬元之供款,現值320萬元。這個收租單位在扣除供款、稅項和雜費後,每月可帶來約2,400元的額外收入。換句話說,潘小姐的每月總收入為57,400元,在扣除每月22,350元之開支,每月有大約35,000元盈餘,作財富增值之用。

潘小姐主要有兩個問題:

1. 她每年可儲40多萬元,即3年後可儲150多萬元。由於加息周期將至,她應還清自住物業按揭,還是買第3個物業單位作收租之用,並希望這個收租單位能在將來為她提供穩定之租金收入?

2. 她現時擁有約125萬元現金及股票,還可怎樣處理?她想知道這筆錢,應該用作買債券基金,抑或參加銀行的儲蓄計劃,供5年或10年後取回本金及定息。

筆者深信分散風險是非常重要的,而且是財富管理的大前提。潘小姐年紀輕輕已擁有2個物業,真的令很多香港市民羨慕不已。筆者不建議潘小姐買第3個物業,以免資產過於集中在某一類别的風險。如果將全部資產都放在物業上,一旦樓市意想不到的下跌,那怎算呢?或許很多讀者會立刻說,樓市怎可能會大調整?但世事難料,還記得98年的大跌市嗎?

潘小姐希望將來有穩定的收入,筆者建議她可從那35,000元盈餘中,動用2萬元作一項20年期的年金計劃。年金和收租物業相比,好處是簡單方便,不像收租物業般需要花時間管理。倘出租物業不幸遇上租霸,或惡意破壞的人,那就慘了。筆者有客戶朋友,不幸遇上租客在單位内燒炭自殺,令他苦不堪言。潘小姐在資產組合中加入年金計劃,可為她帶來非工作產生的現金收入。以一間金融機構所提供的年金計劃作為例子,潘小姐在65歲時每年可收取70萬元的現金,這筆年金更會每兩年自動上調百分之五。

除此之外,潘小姐表示希望投資債券基金,這個想法也不錯,不過筆者建議潘小姐採用投資相連保險,以一個包含不同類別的基金組合去投資基金。而一般的投資相連保險是不設基金買賣差價,潘小姐亦可用平均成本法去降低風險。基於分散風險的原則,應盡量持有不同類别的資產,固此筆者建議潘小姐現有的100萬元股票可作長期持有,以作收息,而那25萬元現金則為應急錢。

曾少雄 美聯金融集團高級經理

 

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