雅虎香港財經 【理財個案】置業預算有限 轉戰村屋是出路？（余淑穎）
個案主角：Ah Hang，31歲，從事教育行業，月入1.7萬元。未婚，亦沒有結婚的打算，現與母親同住公屋。
理財目標：想上車置業，但因居屋難抽，希望轉投村屋市場。目標在兩、三年後將資產提升至50萬元，然後買入樓價200萬元以內的村屋。
Ah Hang你好！首先讓我分析你的每月收支現金流狀況。
註：股票組合包括匯豐（00005）、港鐵（00066）、港交所（00388）、領展（00823）、港燈（02638）和交行（03328）
優先考慮置業重點及分析個人財務狀況
Ah Hang的理財目標是在2-3年內儲蓄50萬元作首期置業，本人認為若能鎖定現時手持33萬元的投資和現金，再加上每月剩餘約4,500元以現金儲蓄3年，基本上要達成3年後儲蓄到50萬元並不困難。但在首次置業時，你必須慎重考慮和分析以下重點，再決定適合自己的置業計劃。
若你選擇購入村屋，先不談論環境、地點、交通配套和水電煤及購物等生活所需，一般村屋的估價並不是大多數銀行按揭所能提供，同時可提供的按揭貸款成數大約在4-5成左右，變相你必須準備村屋估值的5成左右作為首期，和若遇上估值不足而涉及的買入差價。所以倘若你可以找到目標200萬元左右的村屋來首次置業，也必須準備約120萬元作為首期之用。有見及此，若往後也是打算和父母同住的話，可考慮在二手市場上用綠表購入居屋，或較大及優質的公屋單位來置業，可以在有限度及免補地價的情況下承擔按揭供款和改善生活環境！
基於400萬元以下的物業，即使是單身人士也可以向一般銀行申請9成按揭，只要在釐定上按金額後，將當時按揭息率＋2%作壓力測試，若供款只佔貸款申請人的總收入50%或以下的話，壓力測試便能通過。
Ah Hang是能受較高風險的股票投資者，但當樓市回調至合乎他的置業要求時，他能否準確地預備好首期金額和其他置業開支？相信日後他須為置業需要將投資的靈活性提高，及投資取向轉為中風險，才可較為掌握儲蓄首期的目標。
如何配置現有資產及運用時間儲蓄首期
其實在投資市場中要挑選高風險的投資產品，重點在於用高風險投資產品來博取高回報時，投入的資金佔個人資產的比例，及是否可承受有機會全部損失。既然Ah Hang的資產增值目標是為了置業，我相信偏向較多理性分析和歷史數據作參考的投資產品，比聽從市場羊羣選擇的投機產品更為合適。現時Ah Hang提供的股票資料大多是藍籌為主，但因為股票種類較散，而綜合平均每年股息只有低於2%左右，若單靠收取股息來增加資產值較為遜色。我建議Ah Hang逐一將高波幅的股票轉至較高派息和較低波幅的股票，或一些每月派息的美元高收益債券基金來投資作首期之用。
同時Ah Hang也必須好好運用尚未置業的儲蓄期，將每月餘下可儲蓄的4,500元去以月供基金形式投資儲蓄，倘若日後收入提升，希望你可以按加薪幅度來提高儲蓄的供款。在投資風險上可選擇50%偏低風險的國家通脹掛鈎基金，30%選擇美元高息債券基金，而餘下的20%則可選擇現時持續向上平穩增長，但較高風險的美國藍籌股票基金作投資。當然在投資策略上必須因應環球經濟變化而有所調節，若有不明朗的風險可先儲蓄在港元戶口作避險，以保障資金流失。
總結置業要點
其實以置業目標為本的理財儲蓄，雖然要堅守目標會相當的困難，但在了解個人財務狀況後才訂立的置業儲蓄方法，要達成目標並非難事。當然Ah Hang可以聯絡專業理財顧問來分析及評估你的個人理財計劃。
美聯金融集團高級副總裁余淑穎
（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）
