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【理財個案】買樓收租自製收入 為辭職湊仔鋪路(曾少雄)

個案主角:卓太,36歲,已婚,從事文職工作,月入約1.8萬元。丈夫為工程師,月入約3.3萬元,二人育有一5歲兒子,一家三口連外傭現居於元朗一自置單位,該單位並沒有按揭。他們現時每月家庭支出約3萬元、儲蓄約2萬元,有手頭現金大約200萬元。

理財目標:卓太想一年後不再工作,全力照顧兒子,屆時會考慮辭退工人,平日亦會節儉一點,估計經調整後支出每月約2萬元,儲蓄每月約1萬元。他們正考慮買樓收租或投資風險較低的產品。

買樓收租是每一個香港人所期望的,所以卓太的想法,筆者絕對明白,也非常同意。由於卓太現時擁有的資產不算太多,筆者建議她以一個400萬元左右的單位為目標。在屯門、元朗或荃灣等地區,一些樓齡較高的樓宇仍可提供這些選擇。

以一個400萬元的單位來計算,如果安排一個30年期的六成按揭,以2.15%按揭利率作為參考,初步的置業總開支為224萬元左右,這筆錢包括首期160萬元,適用於持有多過一個物業的從價印花稅60萬元,地產代理佣金4萬元。而這項按揭的每月供款額為 9,052.97元,每月的入息要求是22,842.05元, 基於這個最低月入要求的關係,卓太可能需要考慮和丈夫聯名擁有這個新的物業。卓太應該趁還在工作的這一年內,盡快安排這筆224萬元的初步置業總開支。

租金回報 樓價升才有

筆者建議卓太把手上的200萬元,買入一些股票或基金作資產增值。如果選擇股票,筆者建議她考慮一些派高息的公用股或收租股,股息率為4%至5%為之理想。如果選擇基金投資,則盡量以組合形式去投資,不要投資單一基金。筆者建議卓太考慮建立一個投資組合,組合可以包括以下五種基金:環球科技的主題基金,環球金融的主題基金,中港股票基金,包括日本在內的亞太股票基金和英國基金,各佔20%。加上這一年內每月的兩萬元盈餘,卓太一年後應該就差不多準備好224 萬元的置業初步總開支,可以開始她的置業收租計劃。

不過卓太要留意,在開始期間, 收回的租金,在扣除所需的管理費、差餉、地租等雜費和按揭供款後,未必有淨資金流入。相信要等到租金向上調整後,才可以為卓太提供正現金的流入,滿足她置業收租的目的。

年金可提供被動現金流

卓太也希望了解投資物業收租以外,其他低風險的投資工具。既然收租是卓太的心願, 即表示收取穩定的被動現金流是她所渴望的。所謂被動現金流, 即是不用工作,只需擁有一項資產,這項資產就會每月定期的提供現金收入,這個現金收入便是被動現金流。由於卓太明確表示需要風險較低的產品,筆者建議她考慮安排一個年金計劃給自己。

卓太可以在一年之後,即完成購入收租物業之時,把每個月的1萬元儲蓄投入年金計劃。現時市面上的一些年金計劃,在計劃的財富累積期間,會提供最少回報的保證,這應該符合卓太的低風險要求。以一間美資金融機構所提供的年金計劃為例,保證在財富累積期間,每年回報率不低於3厘。而這個年金計劃,當卓太年紀大的時候,會為她提供被動現金流。續以上述的年金計劃作為例子,由現在起每月投入1萬元,供款期20年,當卓太65歲的時候,應該可以累積到5,431,810元。若那時候卓太希望把這份資金轉換成現金的話,她可每年收取約387,825元的收入,直到身故為止。卓太若果想了解更多,可諮詢專業的獨立理財顧問。

 

美聯金融集團高級經理曾少雄

 

 

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