【理財個案】開補習社月利12萬 提早退休靠收租（余淑穎）

個案主角：林生38歲，太太33歲，育有1歲及4歲的孩子。二人合力經營補習社，每月淨利潤為12萬元。他們現時持有4個物業，兩個出租，一個自住，一個用來開補習社，資產淨值達2,000萬元。

理財目標：林生覺得自己經濟壓力不大，想知道45-50歲退休的可能性，並謂自己只懂買樓，想知道應該如何理財才能做到財務自由。來信提及林生的父母有3個已供滿之物業，其中兩個出租，每月租金收入3萬元；林太的父母亦有一物業放租，每月租金收入約1萬元，另有300萬元現金，因此林生林太認為，即使他們失業不能給父母家用都沒有問題。

林生林太你好！以下是我因應你們所提供的家庭財務狀況而作出的理財建議，希望能助你們在策劃退休方案時作出多方面的考慮及分析，讓你們的退休生活無憂及達至心中所想。

首先看看林生林太的收支及資產負債表：

退休前清還所有按揭欠款

不論你選擇在45至50歲之間何時退休，我都建議你屆時先運用手上的資金將餘下的按揭供款及其相關負債全部清還，以免在退休期間因利率及經濟變化而增加按揭供款開支。其中你現時作收租用途的單位，因主要的租金收入已接近全數用作按揭支出，若天有不測，出租單位的周邊環境改變或發生了一些不能預期的天災人禍，便直接影響你預期的租金收入。而你自住的單位按揭供款，可運用現時的套房單位租金收入來全數支付，相對財務風險是較低的，但必須正視和考慮日後樓宇老化所牽涉的維修保養。

在7年後林生45歲之年，推算出租單位按揭的剩餘供款為326萬元，而自住單位的剩餘按揭供款約為409萬元。

在12年後林生50歲之年，推算出租單位按揭的剩餘供款為272萬元，而自住單位的剩餘按揭供款約為335萬元。

如何安排退休後各項支出

因林生林太的小朋友仍在幼兒階段，安排小朋友於香港的私立、官津或直資學校升學，現時似乎言之過早！因材施教讓小朋友的優點得以健康發展及培育其專長是最理想的！在成長過程中需要財務上的支持和配合也是必須預算的，不論日後如何選擇小朋友的升學方向，也可先以讀本地大學為藍本作出預算！
林生林太可以考慮在現時每月餘下的儲蓄中抽取1萬元作為教育基金儲蓄，供款期為10年，合共儲蓄本金120萬元，以現時坊間提供的教育儲蓄計劃每年派息率4.5厘為例，14年後可將本金增值至約175萬元作為小朋友的教育基金儲備。

此外，林生可運用現時手持的100萬元作一次性投資，再加上每月收入的2.5萬元作儲蓄，為期12年，可將其中的80%投資於中至低風險的政府通脹掛鈎債券和美國高收益債券基金，餘下的20%投資於較高風險的單一成熟市場或可配合長遠發展的項目基金。假設以每年平均5%回報作預算，12年後資產可提升至約933萬元，相信此筆資金足夠讓林生在50歲時清還所有物業的餘下按揭供款！而清還所有按揭供款後餘下約315萬元可作退休儲備之用。

考慮將現有生意賣盤套現

我建議林生林太再決定在退休前的2-3年開始，將生意及與生意相關的物業一併估價，嘗試物色合適的轉手買家，盡量將現行生意賣盤套現作退休後資產儲備之用。

最後茲因現階段林生林太還需負擔兩位小朋友的成長教育開支，現時的生活開支難以預算退休後的實質需要。在家庭醫療保障、教育基金儲備、手持物業維修保養和生意營運安排上也需要作更深入及詳細的分析及了解，建議林生林太可找專業的理財策劃顧問作詳細分析，策劃個人的理想退休生活。

美聯金融集團高級副總裁余淑穎

（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）