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【理財個案】25歲慳妹 儲一球買舊樓收租(鄺翠玲)

 

陳小姐(25未婚,IT公司市場部主任)有以下目標/疑問 :

  • 希望置業作增及投資收租用途,日後退休時(5565)提供收入。現時的100萬元現金可以負擔到甚麽的物業?
  • 租金收入必須足支付每月供款。現在是入市的時機?還是要等到2017年?
  • 由於收入較低,買多少錢的物業才能通過壓力測試 ?
  • 舊樓(超過40-50年樓齡)是否較佳選擇 (舊樓收租回報率較高) ?

 

以下小姐的財政情況 :

陳小姐理財個案陳小姐理財個案

 

1 : 有年終雙糧,平均每年人工升幅5%

2 : 每年家用 $4,000

 

由於物業是非自住(投資)用途,最高只能敍造6成按揭,入息比率上限40%壓力測基準50% (假設利率上升3%)。若以現金及月薪(未扣積金前$19,000)水平計算,可買到約230萬元的物業(以現時年利率2.15%30年供款期計算),首期及相關費用約需97萬元,最低月薪要求是$15,000,每月供款約$5,200,符合現時盈餘情

 

置業在技術上是可行的,但實際上是不可行,因230萬元的物業現時幾近跡,餘下的可能是較偏遠、較舊、較細小的單位,這類單位的投資價較低,所以筆者並不建議在這時候買而買! 看來在未來一年多儲點彈藥才置業是較精明的做法!

若多儲蓄一年資金可增多12萬元所購物業有望可增至280萬元樓價首期及相關費用約需120萬元,每月供款約$6,300最低入息要求約$20,000若能維持每年5%增薪置業大計相信有更多選擇及更具彈性! 至於租金收入是否能否支付每月供款現時平均租金回報約3%280萬元物業每月租金收入$7,000應可抵銷供樓開支在此筆者租金收入的關連性較大若經歷經低谷或滯脹租金支付每月供款的情況是有機發生

 

陳小姐有提及舊樓(40-50年樓齡)的收租回報率較高,純以數來說是正確的,因舊樓的樓價相對較低,但筆者希望帶出以下考慮 :

l  銀行批核按揭的其中一個重點是樓齡,銀行普遍採用「65減」的做法 - 即按揭只能維持至65年樓齡,換句話說,銀行只批出較短的按揭,若供款年期15年,同樣230萬元的物業,每月供款變成$9,000,比30年供款情況高出73%,雖然仍是在可負擔範圍,但對陳小姐現金流及淨回報有很大的影響。

l  舊樓的維修費用相對較高,次數亦較頻密,動輒需數以十萬計的資金,如未能支付業主是有機會被釘契的陳小姐多注意

 

美聯金融集團高級副總裁翠玲 CFP CM

 

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