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【理財個案】80後專業人士 以3「仔」為目標(曾少雄)

讀者陳先生打算一、兩年內結婚,他有三個疑問。


第一個,他們從未置業,希望知道以他們現在的經濟實力,可以購買及負擔甚麼水平的樓價。

他們每月平均收入合共$51,000,每月平均支出是$31,500,這包括家用、保險和基金供款,以及飯錢和交通費等開支。理論上他們每月餘下$19,500作儲蓄用途。但在扣除二人每月合共$3,000的薪俸稅預算及$2,425的強積金,他們每月的淨儲蓄應是$14,075,這筆錢就是他們將來的每月供樓上限了。或許有讀者會說,人家會加薪,那時供款能力會提升,怎可說是上限?同意,但將來的事情怎樣發展沒有人會知,以不把各因素複雜化及以保守為原則,我們先假設薪金不變。

以流動資產預算首期


他們現有資產包括:現金$800,000、股票$50,000、保險約$100,00及一項須供款到40歲的基金投資,現值$135,000。所以,當他們置業時,可作為首期的流動資產便是現金和股票合共$850,000。筆者認為那些基金及保險並不適合套現作首期,反應繼續持有及投入資金。

綜合以上因素,陳先生及曾小姐現階段可以$350萬作為兩位可承擔的樓價。以八成按揭來計算(以六成一按 + 兩成二按去安排),首期是$70萬。同時,印花稅大約$157,500。地產代理收費大約$35,000。首期加上印花稅及地產代理收費,剛剛大約相等於那筆流動資金了。但請注意,因律師事務所的收費各異,而且差異可以很大,固此筆者不把這筆計算在內。因此在這次置業行動中,極可能有需要動用保險內那現金價值的$100,000。幸運的是他們的財力是可以承擔得來的。

在支付首期後餘下的八成按揭應如何安排?筆者建議他們選擇30年按揭。雖然現行息率只大約2.15%,但基於加息周期將至,所以先保守一點以2.5%計算。以年利率2.5%作為參考,每月供款大約$11,300,這已經包括了按揭保險費(大約$230)。這都是在他們的每月剩餘,即大約$14,075的能力範圍之內。而且供樓後還有接近$3,000元可作其他儲蓄用途。筆者建議他們把這筆盈餘作一項年金投資。這樣他們的資產種類組合會更多元化,風險承受能力更加得以優化,又可為將來退休或日後小朋友的教育開支作準備。

何時是上車時機?


而他們的另一個問題是,如果日後有小朋友,供樓會否感到壓力?答案是肯定的。所以盡量在小朋友未出生之前,在壓力還未出現前,把握時間去為未來創造財富。他們可以再認真考慮上述之年金計劃,因為他們的風險接受能力為中到低,而年金正符合他們的風險接受水平,並可提供相對高的回報。

他們最後一個疑問是:現在樓市下行,應否先租樓後買樓?這問題背後的真正意思是在:樓價何時才是最低位?好讓他們買最便宜的樓。筆者明白及認同他們的想法,可惜筆者的廉價水晶球暫未吸收夠日月精華去顯示畫面,讓我可一看未來的樓價走勢。所以,我只可以說,只要那水平是閣下可負擔得起的話,就是上車的適當時機了。

最後祝陳先生及曾小姐萬事如意,早日有情人終成眷屬,幸福快樂長伴。

曾少雄
美聯金融集團高級經理

 

 

 

免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

 

 

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電郵:yfin_wealth@yahoo.com



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