【置業安居】地產商推新盤壓力增 (曾淵滄)

中原城市指數（CCL）進入反覆期，過去4個星期，指數走勢是升、跌、升、跌的穿插，地產商新盤開售也不再是一日之內售光所推出的所有樓盤，成績好的也有5%的單位賣不掉。儘管申請時超額認購，但是，臨門一腳都不想踢了，猶豫了，或者，自己心中所喜歡的單位被別人選走了，買不到心頭好就寧可不賣，這也說明不再是盲目，恐慌式的搶購，而是認真的慢慢選，換言之，現在買家的選擇條件高了，不再純粹是賣家的市場，買家也可以說：「不」。

新樓市場精品化

有地產代理說「新樓吃滯了」，也就是說：相當飽了，不再飢餓了，人在飢餓時，就肯定是飢不擇食，甚麼都吃，吃滯了有能吃，但是只吃精品，因此，樓房買家開始選擇了，但是，新樓盤的供應由地產發展商決定，可以早一點點推出，也可以遲一點點推出，加上不同地產發展商手上的貨源有的多、有的少，因此賣樓策略也不同，有的不論樓價高低，不論樓價預測升跌，每年總是賣這麼一批樓房，做到貨如輪轉，賣樓的樓價定的高則賺多一些，樓價低定得低則賺少一點，基本戰略是拉長補短。

有些地產商有時一整年只賣極少的單位，有時則接二連三，每月推新盤，這類地產商選擇不同的時段賣不同數量的樓，基本戰略是自認自己有很強的預測能力，能預測樓價的走勢，因此，如果他們在去年預測今年的樓價會比去年高，去年就不賣樓或者只賣很少的樓，最極端的例子是有些地產商目前仍在開售10多年前已經落成的樓房。

第三種地產商屬中型地產商，手上的土地儲備不多，項目不多。因此在相當長的一個時段裏就只有一個樓盤可以推出市場，其餘的項目很可能仍然在打地基，甚至仍然在畫圖設計，未開始工程。

賣樓需多花心思

地產商因為背景，戰略的不一樣，賣樓時間的選擇都不相同。當然，延遲賣樓涉及眾多問題要處理，最重要的是資金流動，政府的條例、條件，也得遵守。地產商對賣樓時間的選擇及控制，前後也不可能拖得太長。如果政府土地供應大增，地產商是沒有能力，也不會有興趣拖住不賣。現在，地產商更進一步面對開始「吃滯」的買家，的確有些壓力了，得用盡腦力思量新盤的推出日期與定價。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。