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【置業安居】恒地合理價買啟德地 (曾淵滄)

【置業安居】恒地合理價買啟德地 (曾淵滄)

近一段日子,海南航空不斷傳出資金周轉出了問題, 結果, 上周二, 海航旗下的香港國際建設(00687)公布以159.59億元,出售兩幅啟德地皮予恒基地產(00012),買賣協議也迅速於隔天正式完成。

這兩幅土地,是海航於2016年11月及12月,於官地投標時投中的,作價分別為54.12億元及88.37億元,合共142.5億元。換言之,海航在這一次的土地出售過程,帳面上仍有14億元的「利潤」。當然,真正的利潤是不是有14億元是個疑問,因這兩幅地於2016年中標的,目前已施工中,也許是在打地基,而恒地付的價是包括了這些已開工的工程費用。

市區土地供不應求

無論如何,市場依然認為,恒地是出高價買入這兩幅土地,理由之一是海航正缺錢,恒地有理由壓價買地;理由之二是當年海航中標時,中標價曾經令市場震驚,認為是天價。在海航中標前,啟德土地的中標價呎價只有數千元,而海航則是一連兩次以呎價1.35萬元以上的價格中標。

恒地是不是出高價收購這兩幅土地?我認為不是。恒地主席李兆基是很精明的地產商,善於精打細算,而且很有耐性,看看恒地在過去許多年購舊樓的成績,與業主鬥耐性而最終成功。明顯地,盡管海南航空缺錢,但是,手上這幾幅啟德地,依然是多家地產商想爭取的。恒地是在競爭之下才取得這兩幅土地。畢竟,啟德在九龍市區,市區土地的確是供不應求,明年開通的沙中也有一個站在啟德。

因此,可以說當年海航獨具慧眼,敢於出一個令市場吃驚的高價投標,經過海航的「突破」之後,啟德再無呎價低於1萬元的土地成功申請,2016年12月,嘉華國際(00173)趁海航暫停投地之際,以呎價1.02萬元中標啟德的另一幅土地,2018年1月,九龍邊緣的安達臣前石礦場土地招標,華懋以呎價1.2萬元中標,安達臣前石礦場的位置遠差於啟德,中標呎價已達1.2萬元,下一回啟德如果再有土地招標,中標呎價估計會超過1.5萬元。

餓地多年推升價格

過去,香港就只有數家大地產商,在土地招標時的競爭不大。現在,香港地產商要面對財力也十分雄厚的內地地產商的競爭,不出高價就根本買不到地,沒有土地就不能再當地產商了,投中安達臣前石礦場的華懋,就已經在過去4年沒有成功中標買地,呎價1.2萬元就是「餓地」4年的結果。

作者:曾淵滄

中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。