【置業安居】房屋問題重中加重 (曾淵滄)

前個星期，中原城市領先指數（CCL）在連升17個星期後首次回跌，有些人大作文章，但是，很快地，一個星期後又回升了，而且是首次破160點，樓價依然在創新高。

7月1日，國家主席習近平來香港主持第五屆特區政府就職典禮，在典禮上的發言內容是驚人的，他很直接地指出香港「住房民生問題比較突出」（印象中中央領導人不會如此直接的點評香港特區的施政問題）。

可見，香港住房問題的確已經重要到中央最高領導不得不公開出聲指示，這也是說，如果新特首林鄭月娥無法好好地處理這個問題，就會被中央問責。因此，我相信林鄭月娥一定會竭盡所能去處理這個問題。過去5年，前特首梁振英說房屋問題是「重中之重」，未來5年，房屋問題會比「重中之重」更重。

首次置業者推高樓價

過去5月，梁振英一方面努力尋找土地建房屋，另一方面則推出種種辣招以壓抑需求。不過，從尋找土地到土地招標，用來建房屋到最後入伙，時間很長，最少要7至10年的時間。不久前推出市場售賣樓花的北角「維港頌」是2011年推出的土地，是曾蔭權時代提供的土地。「維港頌」相信要等到2019年才能入伙。

而2011年推出公開招標的土地，相信是2009年或2010年已經開始規劃。一幅土地在公開招標前得通過許多程序：要研究、要城規會批准、要到區議會諮詢……至少也一、兩年。大型的土地開發，更需要10年以上的時間。因此，梁振英的5年實際上無法在房屋的供應上做出成績，他惟一能做的事是留給林鄭月娥，9.6萬個在未來3年至5年間可能會推出市場的住宅單位。

因為土地供應的效果要多年後才出現，因此，梁振英的主力是進行「需求管理」，也就是種種的辣招。辣招是有一定的作用。今日，內地居民來港買樓者只剩下3%，95%的房屋成交都是首次置業者。但是，香港有資格成為首次置業者也不少，首次置業者不受辣招影響，不必付額外的印花稅，這一大批人已經足以推高樓價。這是為甚麼樓價在梁振英的5年任期內依然上升53%。

對林鄭月娥來說，她上任時的情況的確比梁振英時期好得多，至少她承接梁振英留下的9.6萬個已開工或已建成而未出售的住宅單位。但是，9.6萬個單位肯定是不夠的，她仍然需要增加。而且，估計她會大量增加新型的、專為首次置業的年輕人而設的資助性房屋，而不是傳統的居屋。7月1日，習近平也很清楚地說明要好好地處理青年問題，不要讓年輕人感到前途暗淡而不滿。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。