【置業安居】解構2017年樓市走向 (曾淵滄)

2017年一開始，就有多位地產界名人預測2017年樓價會跌。去年一開始也同樣有許多人預測2016年樓價會跌，而且是大跌兩成。

2016年初，樓價的確正是處於下跌期，是由2015年9月開始下跌，見跌講跌是金融界、地產界的正常評論。結果，2016年樓價由年初跌至3月就止跌回升，至2016年11月，政府田土廳更公布其樓價指數創出歷史新高，中原城市領先指數（CCL）則距離歷史新高不足1%，兩個指數的編制方法不一樣，彼此誤差也不大。

總之，2016年樓價是升不是跌，創新高指的是歷史新高，是2015年9月的水平，若只與2015年12月底比較，則2016年肯定是高於2015年12月底很多。

樓市逢「7」或急變

2017年一開始，股市就表現得很好，新地（00016）在元朗的Grand Yoho新盤開價比市價高許多，如果暢銷則說明今年樓價是屬於高開。因此，預測2017年樓價會跌，是認為2017年會是高開低收的局面。

高開低收有兩種情況，一是高開後再向上升，年終前下跌，但是年終樓價仍然比年初樓價高。二是高開後再向上升，年終前下跌，但是跌幅大，把之前所有的升幅吃掉，年終時的樓價低過年初時的樓價。

早在三四年前，筆者已經指出樓價周期特別長，對上兩個周期的上升期都是14年，那是1983年至1997年與1967年至1981年。目前的上升周期始於2003年，2003年加14年，恰巧正是2017年。

除此之外，1987年、1997年、2007年，股市在這三個年頭都是先狂升後急跌，逢「7」急變的可能性會不會在2017年發生，如果股市出現崩盤式急跌，樓市能不受影響嗎？

樓市的14年上升周期與股市的10年神奇周期，從統計學的角度來看，樣本數太少，難以肯定2017年股市必先狂升後狂跌，樓市也完成14年的上升周期而下跌。

股市跌主導樓價走勢

不過，從心理學的角度來看，如果你相信，我相信，則我會在2017年年初去買股票，你也會在2017年年初買股票，人人這麼做，股價就會升，幾時下跌？則人人也在等待甚麼時候會出風吹草動，一動就拋售，集體拋售，股災就出現了。

股災打擊買樓信心，使到許多人周轉不靈得賣樓救命，樓價就可能下跌。股市對樓市的影響是存在的，2015年9月樓市下跌，就是因為2015年7月股市的「大時代」結束，股市急跌後所產生的影響，才導致樓市也跟着下跌。值得留意的是，往往股市會先跌，樓市要等多兩個月才跟隨下跌。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。