雅虎香港財經 【美國樓市】今年27萬買家 已淪為「負資產」人士
一項新的研究分析發現，今年在火熱的美國房地產市場置業的約27萬買家，按揭欠款高於樓價市值，已經淪為「負資產」。
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Black Knight發現，在第三季度的45萬名負資產中，有近60%是來自2022年前9個月的置業人士。這大約等如2022年以按揭置業的人士中，每12個便有1個，即8%已淪為負資產。而今年購買的房屋中，有近40%只要樓價再跌不到10%，亦會淪為負資產。
這些數據反映了今年按息迅速上升，對樓價構成壓力，使樓價以按月破紀錄的速度降溫。
「儘管樓價調整有所放緩，但風險仍大，」Black Knight數據和分析總裁Ben Graboske在一份聲明中表示。「毫無疑問：負資產水平繼續遠低於歷史平均，但最近以按揭購買的物業，與疫情早期或之前購買的物業，之間出現了明顯的風險差別。」
低收入家庭受到的傷害最大
報告發現，受到聯邦住宅管理局（FHA）或退伍軍人事務局（VA）支持置業的貸款人，最有可能陷入困境。這些計劃在首次置業人士和低收入置業人士中很受歡迎。
Black Knight發現，那些擁有FHA貸款的人，面臨著最大的負資產挑戰，已有超過25%的貸款人淪為負資產。此外，其餘約80%的人，樓價再跌不到10%，亦會淪為負資產。
近幾個月來，各產品類型的早期還款違約（EDP）（在發放貸款後六個月內拖欠的貸款）也在上升，其中FHA貸款人在過去一年的升幅最大。報告發現，截至10月，FHA貸款人的EDP比率，較2013-2018年的水平高150%，較2000年初的水平高25%。
相比之下，標準的合格貸款（conforming loans），早期還款違約率較2000年初的水平低70%以上。
「這類貸款（FHA）依賴樓價上升以償還本金，以逐步改善其財政狀況，」Graboske說。「不幸的是，我們需要在未來幾個月，繼續密切關注潛在的弱勢社群。」
近期買家面臨更大風險
Black Knight發現，大多數面臨負資產的人，都是在樓價最高時買入的人。在6月份的置業申請中，至少有10%（樓價最高時為438,000美元）已淪為負資產。其餘超過30%的人，樓價再跌不到10%，亦會淪為負資產。
儘管樓價在過去七個月有所降溫，現時樓價較6月份的高位下跌了3.2%，但是價格調整還不足以紓緩準買家的負擔。
「在一個利息為6.5%或更高的世界，人們的負擔能力仍然危站在近35年以來的最低水平，」Graboske說。「考慮到更早期的置業人士，仍享較大的樓價升幅，他們的風險基本上是不存在的。近期置業人士的情況則不太好。」
Graboske表示，較高的按揭利息也可能限制了樓價的調整步伐，因為其對庫存流入和房屋銷售活動有抑制作用。新房待售數量比2017-2019年的平均水平低19%，是六年來最大的赤字（2020年3月和4月因疫情導致的封鎖期間除外）。
根據該報告，目前的市場短缺超過50萬伙，而這按照歷史標準，被認為是正常的。
「加上典型的季節性影響，人們可能會預計樓價格的調整幅度，將比之前的大得多，」Graboske說。「但是永無止境的供應短缺，已經抵消了這些其他因素。」
撰文：Gabriella Cruz-Martinez
內容譯自Yahoo財經
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