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【美國樓市】今年27萬買家 已淪為「負資產」人士

一項新的研究分析發現,今年在火熱的美國房地產市場置業的約27萬買家,按揭欠款高於物業市值,已經淪為「負資產」。(資料圖片:Getty Images)
一項新的研究分析發現,今年在火熱的美國房地產市場置業的約27萬買家,按揭欠款高於物業市值,已經淪為「負資產」。(資料圖片:Getty Images) (Jeff Greenberg via Getty Images)

一項新的研究分析發現,今年在火熱的美國房地產市場置業的約27萬買家,按揭欠款高於樓價市值,已經淪為「負資產」。

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Black Knight發現,在第三季度的45萬名負資產中,有近60%是來自2022年前9個月的置業人士。這大約等如2022年以按揭置業的人士中,每12個便有1個,即8%已淪為負資產。而今年購買的房屋中,有近40%只要樓價再跌不到10%,亦會淪為負資產。

這些數據反映了今年按息迅速上升,對樓價構成壓力,使樓價以按月破紀錄的速度降溫。

「儘管樓價調整有所放緩,但風險仍大,」Black Knight數據和分析總裁Ben Graboske在一份聲明中表示。「毫無疑問:負資產水平繼續遠低於歷史平均,但最近以按揭購買的物業,與疫情早期或之前購買的物業,之間出現了明顯的風險差別。」

低收入家庭受到的傷害最大

報告發現,受到聯邦住宅管理局(FHA)或退伍軍人事務局(VA)支持置業的貸款人,最有可能陷入困境。這些計劃在首次置業人士和低收入置業人士中很受歡迎。

Black Knight發現,那些擁有FHA貸款的人,面臨著最大的負資產挑戰,已有超過25%的貸款人淪為負資產。此外,其餘約80%的人,樓價再跌不到10%,亦會淪為負資產。

近幾個月來,各產品類型的早期還款違約(EDP)(在發放貸款後六個月內拖欠的貸款)也在上升,其中FHA貸款人在過去一年的升幅最大。報告發現,截至10月,FHA貸款人的EDP比率,較2013-2018年的水平高150%,較2000年初的水平高25%。

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相比之下,標準的合格貸款(conforming loans),早期還款違約率較2000年初的水平低70%以上。

「這類貸款(FHA)依賴樓價上升以償還本金,以逐步改善其財政狀況,」Graboske說。「不幸的是,我們需要在未來幾個月,繼續密切關注潛在的弱勢社群。」

近期買家面臨更大風險

Black Knight發現,大多數面臨負資產的人,都是在樓價最高時買入的人。在6月份的置業申請中,至少有10%(樓價最高時為438,000美元)已淪為負資產。其餘超過30%的人,樓價再跌不到10%,亦會淪為負資產。

儘管樓價在過去七個月有所降溫,現時樓價較6月份的高位下跌了3.2%,但是價格調整還不足以紓緩準買家的負擔。

「在一個利息為6.5%或更高的世界,人們的負擔能力仍然危站在近35年以來的最低水平,」Graboske說。「考慮到更早期的置業人士,仍享較大的樓價升幅,他們的風險基本上是不存在的。近期置業人士的情況則不太好。」

Graboske表示,較高的按揭利息也可能限制了樓價的調整步伐,因為其對庫存流入和房屋銷售活動有抑制作用。新房待售數量比2017-2019年的平均水平低19%,是六年來最大的赤字(2020年3月和4月因疫情導致的封鎖期間除外)。

根據該報告,目前的市場短缺超過50萬伙,而這按照歷史標準,被認為是正常的。

「加上典型的季節性影響,人們可能會預計樓價格的調整幅度,將比之前的大得多,」Graboske說。「但是永無止境的供應短缺,已經抵消了這些其他因素。」

撰文:Gabriella Cruz-Martinez

內容譯自Yahoo財經

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