雅虎香港財經 【股市新談】本地地產股整體估值仍然有望回升（彭偉新）
隨美美國加息周期有望快結束，加上中美貿易關係似乎未有再進一步轉差，市場相信本港整體樓市的下跌周期有機會加快結束，尤其是近日一手樓市在地產發展商在削價較為進取下，錄得不錯的銷情，即使在過去周末期間由於未有大型項目推出，但貨尾的銷售情況仍然不錯，而且在周末錄得的十大屋苑二手成交亦見回升，物業代理更表示本港樓市有望在期內可以策穩定下來，而提早來的「小陽春」更可能會延續至農曆新年之後。其實，現時本港的樓市仍然處於下跌周期內，所謂的「小陽春」只不過是在樓價已有較明顯的回調後，吸引到部份的買家提前出手，而並非樓市已經到達了轉角市，尤其是全球經濟由盛轉衰的走勢並未有扭轉過來，樓市要出現轉角市談何容易，所以，筆者認為本港的地產股即使短期有機會回升，整體走勢仍然是以反彈為主。
其實，不少的本地地產股自去年10月跌至整個回調的底部後，均由低位作出較明顯的反彈，例如，恒地(0012)的股價由去年10月低位36.15元已反彈了24%至45元水平；另外，新地(0016)的股價亦由去年10月低位99.5元反彈了30%，所以，整體的本地地產走勢在近日大市回升下的表現並不太差。相信主要的原因是大部份的本地地產股在2017年港股大升期間的累計升幅並不太多，原因是投資者已預期了本地樓市會受到美國加息周期自2015年12月開始展開所影響，反而在去年大市急回期間已錄得較大的回調，令到本地地產股的整體估值並不高，所以當加息周期有望在短期內結束下，資金在去年9月開始已重臨本地地產股。
筆者綜合了本港的主要10隻大市值地產股自去年9月至上周五的整體市值表現，以及期間所錄得的資金流入狀況，把相關的資料繪在圖1中，圖表可分為上下兩個部份，上面部份所示的包括10大地產股的市值走勢(以紅線表示)，當整體股份的市值增加，該紅線便會上行。另外，期間大戶投資者的累計資金流入狀況(以藍線表示)、散戶投資者的累計資金流入狀況(以綠線表示)、而淺藍色的部份則為大戶及散戶累計資金流入總和，當持續錄得資金流入，累計資金資便會繼續上升，相反則下降。至於圖的下面部份則是反映出資金流入的動力強弱，並以藍線表示，當資金流入的動力增強，藍線便會上升，當資金流入的動力減弱，藍線便會下降，若跌至負面的話，更反映出資金出現流走的情況。
在圖中，筆者按股價走勢及累計資金流走勢把去年9月至今共劃分為五個區間，在區間一中，所見到的是股價由跌趨升，而累計資金流則持續向上，反映出股價在扭轉跌勢下，資金仍然是繼續追入，是典形的看好後市走勢。至於到了區間二時，股價持續向下，不過，累計資金流仍然向上，不過，從圖的下部份顯示出，資金流入的動力在減弱中，但未有錄得資金流出，反映出投資者仍然看好後市。而到了區間三時，累計資金流仍然繼續向上，而股價亦由跌轉升。
而在踏入了區間四時，由於累計資金流突然逆轉，令到圖中的下部份資金流動力大減並跌入負數，令到反映股價走勢的紅線亦終止了上升走勢。不過幸好在區間四流走的資金未有大幅增加，令到動力逐步收復，否則整體股價難維持橫行走勢。亦因為資金流動力的收復一直維持至區間五，令到整體地產股的股價在區間五得以回復上升。由圖一所示，本地地產股的股價雖然在區間二及區間四曾作出回落，但未有影響到整體向上的方向，筆者相信主要是因為整體的資金流未有出現真正的持續轉差，即使在區間四曾出現明顯的回落，但其後已出現回升。
而就現時本地地產股的累計資金流以及資金流動力仍然維持在正數水平，所以，筆者相信本地地產股的反彈走勢在短期內仍然會延續，尤其是預期美國聯儲局1月份的議息會會維持息率不變，而且更相信在今年加息一次的機會仍然低於兩成的情況下，息口不變對本地地產市道會有正面的幫助，對於本地地產股有進一步的反彈亦會帶來更正面的支持，持有本地地產股的投資者不妨可以多持有相關股份一會。
京華山一研究部主管
