【胡．說樓市】發展商首置計劃有隱憂？隨時硬食加息惡果！

政府首置上車盤未登場，發展商已先行一步。新世界屯門的「天生樓」，由發展商推動的首置上車計劃，首批15個單位全數沽清，驗樓單位是其中之一，但對後生仔上車幫助有幾大?

雖則說協助上車，但五年禁售、五年禁租，價錢無折讓，驗樓單位折實602萬，計及單位面積422呎，平均呎價超過萬四元呎，跟其他沒有參與計劃的買家沒有分別。純粹付款辦法上著墨，作用又有幾大?

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參加這個計劃的買家，最高可獲40年貸款期，較傳統銀行30年為高。意即由35歲起開始買入單位計，要無間斷供樓去到75歲才供得斷。

首十年息率P-2.75厘，相當於2.25厘，其後三十年3.25厘。最大賣點是起首幾年，容許買家以漸進式折扣價供樓，甚至「延期還本」也可以。但由於償還本金較低，樓價需要醞釀更大的幅升值空間才可轉按，也減低了這類計劃，日後再推出時的可塑性。

以驗樓單位為例，如果在十年後提出轉按，以當時償餘金額計算，樓價需升值至831萬才達至轉按門檻，較買入價起碼要38%才可以。但當中還未計及這十年內，本港有機會加息的因素。每加息0.25厘，供款會增加約半成。但由於供款年期已拉到最盡四十年，價格升幅又未足以轉按，屆時一路加息也可能要侷供。

理財師稱，一般業內人士叫相類計劃做「先甜後苦」，每逢任何供款優惠，除非說明免供，即是變相減價，否則應有的本金是押後償還的，所以加息臨近下，日後再有類近計劃推出時，準買家需細心評估息口風險，否則只是得不償失。