【親海駅熱賣】油塘供應多過啟德 勢成樓市英雄塚？

長實親海駅II 以低市價近兩成開售，同區一、二手業主即時變蟹毫無懸念，若發展商去不輕言惜售，樓盤「一Q清袋」機會甚大；但同區業主夢魘未必隨之而去，據統計油塘潛在供應超過一萬二千伙，比近年重點發展的啟德跑道區更多，令人不禁問油塘會否成為另一個樓市英雄塚。

親海駅熱賣，但一街之隔的五大發展商超級項目地盤仍在「曬草皮」。（Getty） (seaonweb via Getty Images)

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油塘潛在供應萬二個 多過啟德

據本土研究社整理市場數據，目前已知油塘私人住宅現成及潛在供應單位，達到12,125個，分布在九個發展項目，當中由五大發展商恒基、新地、新世界、恒隆及會德豐共同發展的油塘灣超級項目最為矚目，逾三十座臨海住宅至少提共7,078個單位，其次是越秀東源街及長實親海駅，分別供應1,393及886伙，其餘由中小型發展商發展的樓盤，供應量由百多伙至六百多伙不等。

油塘一帶仍有多棟工業大廈，毗鄰區內住宅地盤。（Getty） (winhorse via Getty Images)

本土研究社：仍有樓盤未改劃用途

一萬二千多伙的潛在供應，比啟德九個潛在新盤、涉及10,573伙的數目更多，在市況前景未明、開關亦無助樓市出現「大陽春」，長實採取低價去貨，鎖定利潤以免夜長夢多，從商業角度實屬明智之舉，但這個「深土炸彈」令同區二手業主，心裡必定涼了一截，尤其是購入一手樓花的業主，未入伙已很大機會陷入負資產的漩渦。

供應多 或「人踩人」越賣越平

但業主惡夢並非就此完結，本土研究社指油塘灣的超級項目，發展商早前將已規劃的四棟酒店減少一楝，改為住宅用途，即時令項目增加五百多伙，但目前酒店生意仍然低迷，仲量聯行指本港開關後，酒店入住率只有疫情前的八成，發展商隨時看淡前景將更多酒店改為住宅；另外油塘附近的將軍澳137區、日出康城、啟德等合共高達四萬伙海量供應，亦令市場承接力能否支持樓價成疑，究竟樓市會否出現「人踩人」越賣越平的現象，有待發展商推盤策略，以及市場信心來驗證。

親海駅II首批折實平均呎價14,997元，最平開放式單位呎價僅13,810元。（Joseph Mok via Getty） (Getty Images)

早買業主做「開荒牛」

說到推盤策略，或有發展商睇好後市，採取惜售、甚至延遲開展工程的策略，但地盤處處或沙麈滾滾的居住環境，也可能影響買家意欲。油塘以往視視作九龍灣、觀塘工業區的延伸，但隨著由工業區蛻變為商貿區，惜日的油庫等厭惡性建築已遷走，當中亞細亞石油公司油庫更興建為大型屋苑麗港城，但不遠處的油塘區仍有多座工業大廈，兩家混凝土廠更在爭議聲中繼續運作；另外多個樓盤更一直未由工業用途改劃至商住用途，油塘灣超級項目發展商更仍在就補地價金額與政府拉鋸，至今仍是爛地一片，若工程一拖再拖，其他樓盤業主要有與爛地共存、尤如作開荒牛的心理準備。

面對親海駅低價搶客，相信發展商及同區業主已不好受，加上面對未來三至四年私樓潛在供應量達10.7萬伙、息口上升、移民潮、以及北水退潮等等因素打擊，樓價動力成疑。但相信以結果為目標的現屆政府早有靈丹妙藥，會適時釋出以挽救疲弱樓市，具體政策及成效就要拭目以待。