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【財經追擊】內房企爭相撲水 債息高處未算高

恒大在短短一個月就發債籌集二十八億美元資金,且息率高逾十三厘,好不嚇人。

近兩個月內房在本港的發債集資額累計高達四百五十二億港元計,正正反映內地樓市正在下滑,以致內房及早發債集資,未雨綢繆。市場人士指出,在中美貿易戰下,內地資金已愈見緊張,尤其樓市在調控政策未見放鬆,更見水緊,以致很多內房企不惜以高息在境外發債集資,預計未來會推高企業發債成本,令債息高處未算高。

近日較矚目的發債集資事件,首推中國恒大(03333的十億美元票據及碧桂園(02007附帶換股權及期權的七十八億三千萬港元債。前者所以受市場關注,皆因其年息率高達十一厘,加上十月尾才發行十八億美元債;後者則涉及其複雜程度,是發債中少有。而這些內房企業發債的目的,大部分都是新債冚舊債,且息率都比前債高,意味融資成本正不斷上升。

恒大債務沉重已非新鮮事,即使公司近年積極減債,但其負債率仍然高企。該公司月前公布截至今年六月三十日止中期業績時,淨負債率雖比去年底的百分之一百八十三點七,大減五十六點四個百分點,但仍高達百分之一百二十七點三,其負債總額是一萬四千四百五十三億人民幣,好不嚇人。

該公司副主席兼總裁夏海鈞在中期業績發布會當天表示,維持二○一九年負債比率降至百分之一百,二○二○年降至百分之七十的目標,而未來會維持在百分之七十的水平。距離八月尾派成績日僅僅過去不足三個月,公司在十月三十日就開始發債大計。

恒大集資二十八億美元

當天恒大宣布發行三期合計十八億美元債,當中兩年期債額五億五千六百萬美元,票息十一厘;四年期債總額六億四千五百萬美元,票息十三厘;五年期五億九千萬美元債,票息更高達十三點七五厘。據彭博匯編數據顯示,這十八億美元高息債的十三點七五厘利率指引,為今年亞洲垃圾債券發行人中最高。恒大上次發行十厘以上的美元債,要數至二○一五年二月,當時內地房產業正經歷艱難期。

在那次十八億美元債發行中,恒大主席兼大股東許家印自行認購其中十億美元,其朋友圈中的中渝(01224主席張松橋認購二千五百萬美元,所以債息高,或許還有疑竇,但不足一個月時間,恒大在十一月十九日再發行兩年期十億美元債,票息十一厘,就確實叫人意外。

市場人士透露,內地前二十大房企去年融資成本一般只是五厘左右,今年就翻了一番,可見將來,債息都難以向下發展,尤其美國正在加息,十二月加息幾可肯定。碧桂園因為不希望以高息發債,帶來沉重負擔,所以其緊隨恒大後集資,就發行了二○二三年到期、票息四厘半的七十八億三千萬港元可換股債(CB),換股價每股十二點五八四元,較公布前收市價溢價百分之三十四點七,若全數換股,可達六億二千二百萬股或佔擴大後發行股本的百分之二點七九,這批換股債同時加入看漲期權及賣出看漲期權這等複雜操作。

碧桂園看淡股價前景?

市場人士指出,從換股價看,集團管理層對於未來股價前景不太樂觀,因為以五年期債換股價溢價三成水平計,即每年股價平均漲幅是百分之五至六,遠比公司近期公布的銷售成績為差。集團早前公布截至今年十月三十一日十個月未經審核營運數據,合同銷售金額達四千五百五十九億九千萬人民幣,同比增長百分之三十四點九一,歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約四千八百四十四萬平方米,同比增長百分之二十五點六三。

碧桂園在發債同時,宣布贖回二○一九年到期的零息率有抵押擔保可換股債券共六十億五千四百萬港元,尚有九十一億五千萬元未償,相當於原發行債券的五成九。如此舉動,新債冚舊債相當明顯。至於何以要以有息債冚零息債,從其快將到期不言而喻。而公司新發債同時買入看漲期權及沽出看漲期權,公司解釋是減少或抵銷新債券轉換後的潛在攤薄。

國家統計局本月中公布內地十月份七十大中城市樓價數據,當中新建商品住宅價格指數按年升百分之八點六,連升三十七個月,是二○一七年七月以來最高;按月計則升百分之一,連升四十二個月,漲幅較前月略為擴大。不過,二手住宅房價就全部向下,而市場人士指出,二手樓才更真實反映樓市變化,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,二手房相對來說更客觀反映市場走勢,當前很多房東急於拋售項目,會主動降價。而一手房的定價受到更多因素影響,類似預售證的備案價審批等,所以價格相對會堅挺​​

另有市場人士指出,不少新樓其實都存在所謂「陰陽合同」,即枱面價較高,實際價較低,此舉並非在於逃稅,而是一來可令樓市更顯興旺,二來則讓置業人士可以從銀行借得更多貸款,令入場成本減低。

成交量跌利淡訊號

據克爾瑞(CRIC)監測的商品住宅成交數據顯示,九月內地二十九個重點城市成交量為二千三百八十八萬平方米,環比下降百分之七。而今年國慶黃金週期間(十月一日至七日),三十一個重點監測城市成交表現低迷,成交量環比大降近七成跌至歷史低位,同比下滑兩成七。當中,重慶、青島、南京等十三個城市成交量同比腰斬,杭州、揚州、建陽同比跌幅超八成。統計局數據也顯示,從環比看,九月份,「北上廣深」四個一線城市新房和二手房價格均下降百分之零點一;七十個大中城市中二三線城市的新房和二手房價格漲幅均有回落。

信貸評級機構穆迪發表報告預計,未來十二個月,內房整體合同銷售額或將按年下跌約百分之五,明年展望維持穩定。報告指出,隨着中國經濟增長放緩,內地房地產政策收緊,加上融資渠道緊張和融資成本增加,將不利內房商利潤率及流動性。當中,因商品房銷售銷售表現較弱,以及限價政策,二線或以下的城市樓價增幅將會放緩,惟因庫存水平低,故樓價大幅下降的機會不大。穆迪相信內房的行業整合情況將會持續,中、大型規模發展商因銷售執行力和財務能力較佳,可從小型開發商中獲得市場分額。

業內人士預期,暫時未到發債的高峰期,因為預計更多債券要明年才到期,但相信個別企業管理層看淡前景,擔心愈遲發債成本愈高,尤其全球息率正在向上,所以才有部分趕在今年年底前完成舉債,減輕未來資金壓力。然而,隨着發債額不斷增加,加上如今債券已挾高至十厘或以上,未來債息肯定趨升。