【買起全世界】在日本平買別墅收租 回報達16厘

若追求租金回報，日本可謂其中一個最佳選擇。不單能輕易找到回報達5厘以上的物業，當地簽租約非常緊慎，業主普遍都要求租客有擔保人，若欠租就由擔保人負責交租，同時當地法制完善，令人安心。

雖說5厘回報已經很不錯，但其實在不少銷售廣告裡，不少位於大阪以至東京的公寓，都以租金回報達8-10厘作招徠，為甚麼會出現這個差異？日本人做事一絲不苟，樓宇保養同樣不會鬆懈，因此，管理費一般並不低。另外，不少香港人在買樓時都會留意樓齡，因為若樓齡在二十多三十年之間，很可能要繳付一筆為數不少的大維修金。在日本買樓，就不用擔心這件事，因為相當於維修金的「修繕積立金」是要每個月繳付的，不少大廈也累積有數百萬日元的維修基金，以應付維修保養的需要。但管理費加上修繕積立金，通常都不是小數目，在扣除這兩筆每月開支後，回報由10%驟降至5% 也很常見。

若不想被大筆管理費和修繕金蠶食回報，或許可以考慮獨幢戶，或稱為一戶建。當你買入一幢一戶建，一般情況下會連同地皮購買，相當於榮升「地主」。既然業權全由個人擁有，一般也不會另外聘請管理公司，也不必繳交修繕金，除了與公寓同樣要每年交稅以外，能收到幾多租金，回報就有幾多，所以一般回報更高。而且由於業權全屬自己，沒有類似大廈公契的制約，不單可以養寵物，即有更多潛在租客，要經營民宿也更方便。

在香港人心目中，一戶建可能就相當於獨立別墅，是高級豪宅，雖然有種種好處，但要買應該不容易；不過，在日本人眼裡，一戶建的地位大概相當於村屋吧。買入一戶建的確相當於擁有地皮，不過一戶建一般木造，在銀行眼中只有12年壽命，12年樓齡以上則只剩下地皮價值。有時有些一戶建因為保養太差或設計過時，在出售時不單只能算地價，更要以比地價更低的價格才能出售，因為要預備拆樓所需的支出，所以以相同面積計，樓價往往較公寓低一截。另外，一戶建需要定期翻新和保養，全部由自己負責也更麻煩（海外業主就要依賴租務代理的協助，可能支出也較多）。

另外，就像在香港一樣，很難在市中心看見村屋吧！一戶建一般位置距離車站較遠（位於市中心那些大概都是真‧豪宅了），甚至不處於城市位置。這些一戶建回報有時很可觀，到12-16厘，不過比起市中心公寓，這類物業不單難以升值（除非地價升值），同時較難轉手，要預算用作長期收租用。