【買起全世界】曼谷:提防買錯租不出的物業
上周跟大家分享過買曼谷樓的機會(連結),不單可以坐享5-6厘回報,更有顯著升幅。不過近年曼谷有供應過剩的情況,在本港市場也逐漸變得多曼谷樓供應;而且由於樓價升幅可觀,帶動地價亦大升,令新落成項目不及從前抵買。要有最佳回報,投資者要特別小心去選擇物業。
買樓最講究地點,除了上次提過要近鐵路站,例如接近BTS素坤逸線(Sukhumvit line),租務較有保證之外,原來樓價也大有關係,「最近我們接到一些求助個案,那些業主買了約港幣50萬元的物業,怎料因為發展商較細,沒有提供租管服務,而這種價錢較低的物業因為出租成交的佣金太少,較難找代理搵客,結果難以租出。但我們也幫不上忙。」代理商帝皇地產執行董事陳卓明指出,除了沒有代理願意做,更重要是因為這些物業一般及不上豪宅級數,因此較難找到外國客去租住,加上物業管理一般欠佳,不單出租難,要升值也難。不同樓盤的出租率亦有差別,各種條件都理想的豪宅物業出租率可達九成以上,但地理位置或質素較差的物業,出租率可能只有六成多。樓價較低的物業很可能條件較差,一般一百至三百萬元會是最理想的範圍。
到海外買樓,最擔心遇上爛尾情況,不過陳卓明指出這方面不用太擔心,「在芭堤雅的確有聽說過爛尾的情況,但曼谷樓暫時仍很健康,最多就是遲交樓,而不會爛尾。因為泰國有很多興建住宅方面的法規,若不熟悉很容易會導致工程延誤。除了較小的發展商以外,近年較少接觸住宅樓市的酒店發展商也開始加入豪宅市場,這些項目有遲交樓的可能。」越遲收樓就代表越遲可以出租單位,投資者當然不樂見。
泰國樓市比較好的地方,是暫時仍沒有太多限制海外買家的措施,例如額外稅項等,不過當地不容許海外買家做按揭,真的要做按揭就要通過海外銀行去做,例如新加坡作基地的銀行,而且利率並不低,一般達5-6厘,幾乎抵消了租金回報,若資金緊絀,在曼谷買樓就不太可取。「不過很多客人本身在香港都有物業,即使只擁有一個車位,只要加按套現,就能一筆過購買百多萬一間的泰國物業。」陳卓明指出他大部份客人也以這個方式去買樓,就能同時享受泰國的高回報和香港的低息。