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【趣遊樓市】新加坡減辣,香港應否跟隨(脫苦海)

上星期五新加坡金管局、國家發展部及財政部宣布,下調額外賣家印花稅(SSD)及放寬「總償債率」的限制。原本四年內轉手物業,賣方需繳交額外印花稅,縮減至三年。稅率全線下調4個百分點。這是自2009年新加坡推出樓市辣招以來,首次放寬措施。

有意見認為新加坡之所以減辣,是因應美國加息在即,以防樓價下跌是,避免出現系統性風險。根據新加坡市區重建局(Urban Redevelopment Authority, URA)私人住宅價格指數(PPI),新加坡住宅樓價在2013年見頂,然後辦公室和零售樓價相繼在2015年見頂,並陸續回落。而其中住宅指數連跌13個季度,跌幅有12%。

https://www.ura.gov.sg/uol/media-room/news/2016/oct/pr16-66

香港也在2010年開始推出辣招,亦和新加坡那樣逐步收緊,無論印花稅、按揭成數、二按條件、壓力測試等等,均一步步加強,可是即使有數次加辣後樓市略為回落,事後卻又在沒有減辣之下反覆上升,而目前中原指數已連續數周創新高。

新加坡在住宅樓價下跌12%之後減辣,或者可以說是辣招已達到目的所以開始鳴金收兵,比對之下,香港自2010年以來中原指數曾經出現過三次調整,就以最近一次由2015年9月146.92點下跌到2016年3月127.46點,跌幅有13.2%,已經比現時新加坡跌得更多。

分析香港應否跟隨新加坡那樣減辣,不應該是針對樓價出現跌幅著墨,否則早在2016年初,香港已具備減辣的條件。新加坡現時面對的,是不少經濟數據均顯示經濟正在回落;反而香港現時面對的,除了人民幣貶值帶來的南下資金即使減少了購買住宅物業的需求,更因買地沒有辣招,令到內房來港買地。

所以,市場表現上固然令到政府難以減辣,特首選舉期近以及換屆在即,亦在政治上令到減辣不可行,可是辣招中的特別印花稅(SSD)已經導致二手市場的供應大減,變相令到二手市場的供求失衡,政府可以考慮在條款上作出調整,以令到二手市場的放盤增加。