香港股市 將收市,收市時間: 4 小時 28 分鐘

上車救命草 還看新增供應

今期樓市最熱話題當然是何時爆煲,當細價樓已升至癲價,即使最樂觀的業內人士,亦認同樓價年內會有一定調整,想捕捉入市時機,除了留意樓市壓力因素,亦要注視各區一手盤的供應量。

次按危機 VS 樓市加辣

物業貸款會否引發樓市爆煲是早前市場熱烈討論的課題,除了有資深物業投資者指出二手物業多次按揭情況日趨嚴重,傳媒亦積極發掘市場上的極端個案,例如有公屋及居屋涉及多筆物業貸款,結果被財務機構收回強制拍賣,一時間不論業界又準買家均關注港版次按危機會否一觸即發。

與其靠估或單看個別極端例子,倒不如看一看實際數據。經絡按揭於2月向全港最具規模20間合作財務機構查詢,結果發現截至2015年1月份,財務機構承造住宅三按或以上物業只有113宗,佔市場每月平均新取用按揭貸款額只有1.8%。經絡按揭首席分析師劉圓圓指出,即使市況逆轉,預計三按或以上物業對樓市衝擊仍然輕微。

港版次按危機話題熱鬧了個多星期,市場焦點很快便轉移到財政預算案及政府忽然推出的新辣招。預算案有關樓市的政策亮點不多,一是政府預計2015/16年財政年度推出土地供應可興建19,000個單位,不過新批土地由推出市場至單位落成,至少要3至4年時間。仲量聯行香港董事曾煥平表示,該行預期今、明兩年住宅落成量為17,022伙,住宅供應量依然有限,直到2017年才會有顯著改善,因此預期相關政策對樓市影響不大。

預算案有關樓市措施另一亮點是資助居屋業主補地價,幫助他們出售或出租居屋物業。曾煥平認為居屋業主未必能輕易在市場上另覓自住居所,相信新貸款計劃較難吸引居屋業主申請,對加強居屋物業在市場上流轉幫助不大。

針對近月細價樓急升情況,金管局於日前突然出招,進一步收緊700萬元以下自用物業最高按揭成數由七成降至六成,結束實施了長達23年的七成樓按安排。而第2個物業及非自住物業的按揭供款佔入息比率,上限由5成收緊至4成。

按揭利率壓力測試,還款能力亦由6成收緊至5成。過往未曾受辣招影響的首置客,首次受到收緊按揭成數及壓力測試每月還款能力上限衝擊。仲量聯行研究部主管馬安平表示,相關措施將削弱樓市氣氛,樓價短期內將會受壓,但他認為樓市基本因素仍存在,新組織家庭令市場累積購買力,勞動市場穩健及家庭入息穩定增長,相信樓價下跌機會不大。

 

加辣措施雖然有助壓抑細價樓炒風,但同時增加用家上車的難度,令二手樓市場交投持續淡靜。

 

中原地產數據顯示,今年2月整體住宅買賣合約登記數字按月下跌6%,預計政府收緊樓按後,二手私人住宅買賣將由每月4千宗下跌至每月約3千宗。

 

密切注視外圍因素

綜合市場的分析,雖然新辣招會冷卻二手細價樓交投,但對一手盤影響不大,事實上新辣招公布後不久,已有新盤推出二按安排,變相幫助準買家承造9成按揭上車。

新辣招亦可能會刺激次按市場,不少年輕準買家籌不到4成首期時,他們往往會向父母求助,而父母補貼子女首期除了動用儲蓄,亦可能會向自住物業打主意,例如把物業加按套現。

不論是透過發展商承造二按,又或由父母出手借物業貸款籌集首期,只要供得掂問題便不大,但一旦步入加息周期,又或經濟轉差,在低息周期上車的業主便真正面對供樓壓力測試。今年環境經濟存在許多不明朗因素,南歐仍未走出債務陰霾,市場亦擔憂俄羅斯可能出現金融危機,而直接衝擊香港經濟是中國經濟硬著陸,當中國經濟確認放緩,內地製造業衰退,香港亦難以獨善其身,以按上按方式或透過其他渠道融資置業的內地買家便會率先極速離場,屆時便可能出現業主恐慌性拋售危機。

雖然市場普遍預計美國加息幅度溫和,低息環境仍持續一段時間,但考慮到經濟不明朗因素,捱不住貴租又有一定實力的準買家,選擇物業時仍要仔細考量自己的負擔能力。由於新增供應往往會對當區物業構成壓力,從供應重災區入手,不失為搜尋可負擔物業的有效途徑。

新盤戰場 還看新市鎮

美聯物業資料研究部根據地政總署公布,指出今年首月新申請預售樓花住宅項目涉及1,143伙,累積待批預售單位升至7,046伙,創5個月新高。而今年計劃具規模的一手新盤包括提供1,648伙的將軍澳緻藍天,提供500多伙的將軍澳南帝景灣,提供370多個單位的將軍澳嘉悅。

除了將軍澳有3個新盤部署開售,元朗於今年仍會是新供應重鎮,其中最觸目是涉及2,508伙的Yoho Town三期,安樂路新盤亦涉及1,129伙,峻巒亦供應1,027伙單位,而新界西另一新市鎮屯門,區內地段423號新盤亦涉及1,100伙。

參考近期新盤開售經驗,每次有大型新盤開售均會吸乾大量購買力,加上發展商提供更完善的上車配套,令新盤更添吸引力。二手業主面對一手盤競爭,一是選擇封盤避戰,二是為準買家提供更大的議價空間。

準買家想在供應重災區中尋寶,可以循兩個途徑,一是有較長樓齡的物業,這類物業賣家可能想趁新盤開售時換樓,因著急於套現,他們在議價上會較有彈性。另一途徑是半新盤,一些購入遠期樓花的買家,往往期望在收樓前以溢價售出單位套現,但面對新盤威脅,而收樓期限又迫在眉睫,他們便不惜擴大議價空間但求甩手,近月元朗區出現一些半新盤出讓的街招,大多是來自這類急於甩身的買家。

 

新增一手供應可望吸引區內業主換樓,為準買家帶來更多盤源。

做定功課 搜尋供應重災區優質盤

一旦樓市出現調整,刺激發展商更出力推盤,供應重災區二手樓價將有更大下調空間,有意捕捉樓市下調入市機會的準買家,不妨及早做定功課,在供應重災區中物色心水單位。

元朗區

大型發展商多年來在元朗一帶密密收集農地,估計元朗市周邊已批及待批項目涉及1.7萬伙單位,未來20年元朗區潛在供應單位更多達13萬個。有意在元朗區物色心水物業的準買家,只要有耐性,不愁缺乏上車機會。

 

Yoho Town
放盤單位:Yoho Town 高層
售價:480萬元
實用呎價:11,374元
賣點:區內知名屋苑,鄰近西鐵站及大型購物商場。


 

尚城
放盤單位:尚城高層
售價:540萬元
實用呎價:7,114元
賣點:地點較幽靜地段,實用呎價低於元朗市中心半新盤,算是區內抵買之選。


 

蝶翠峰
放盤單位:蝶翠峰高層
售價:470萬元
實用呎價:8,851元
賣點:屋苑自設會所,提供專車往返元朗市中心,實用呎價低於天水圍二手居屋。


 

御景園
放盤單位:御景園高層
售價:490萬元
實用呎價:9,297元
賣點:位處區內市鎮公園地段,旺中帶靜,步行可直達運動場、大會堂、劇院等社區設施。


 

尚悅
放盤單位:尚悅高層
售價:498萬元
實用呎價:11,581元
賣點:區內著名半新盤,會所由名師設計,提供專車往返屋苑及元朗西鐵站。


 

嘉湖山莊
放盤單位:嘉湖山莊中層
售價:340萬元
實用呎價:7,589元
賣點:雖然呎價屢創新高,但在眾多大型屋苑中,嘉湖山莊仍算是最易上車之選。


 

屯門區

政府新一輪賣點計劃中,其中有三用地位於屯門,加上區內涉及逾千伙的新盤,未來數年新盤供應可望帶起換樓潮,為區內準買家提供更多二手物業選擇。

 

碧翠花園
放盤單位:碧翠花園高層
售價:500萬元
實用呎價:7,142元
賣點:位處青山公路臨海地段,鄰近新舊咖啡灣及大欖郊野公園。


 

大興花園
放盤單位:大興花園低層
售價:398萬元
實用呎價:8,291元
賣點:鄰近輕鐵站,步行可達街市,屋苑自設會所及商場。


 

兆康苑
放盤單位: 兆康苑中層
售價:278萬元
實用呎價:6,405元
賣點:鄰近西鐵站及輕鐵專車站,盡享交通便捷優勢。


 

豫豐花園
放盤啤位:豫豐花園中層
售價:400萬元
實用呎價:8,565元
賣點:屋苑自設豪華會所,設有專車來往屋苑及屯門市中心。


 

將軍澳

將軍澳是中產置業熱門地區,隨著更多新盤部署開售,將吸引更多業主策動撇樓,為區內二手市場帶來更多盤源。

 

慧安園
放盤單位:慧安園高層
售價:465萬元
實用呎價:11,259元
賣點:步行8分鐘可達港鐵站,屋苑環境清靜,屋苑自設網球場及泳池等設施。


 

將軍澳廣場

放盤單位:將軍澳廣場高層
售價:580萬元
實用呎價:13,364元
賣點:區內知名大型屋苑,屋苑自設會所及商場,步行可直達港鐵站。


 

新都城
放盤單位:新都城高層
售價:470萬元
實用呎價:12947元
賣點:屋苑設有大型商場,提供百貨店、戲院及連鎖食肆等消閑配套,通過行人天橋可達港鐵站。


 

君傲灣

放盤單位:君傲灣高層
售價:668萬元
實用呎價:13,494元
賣點:基座設有大型購物商場,鄰近星級酒店,屋苑自設大型會所。