中原工商舖： 預計第二季工商舖成交量升 租金平穩至降5%

<匯港通訊> 2024年第一季工商舖迎來多個挑戰，當中包括樓市全面撤辣北上消費風氣盛行及垃圾徵費試行等，影響工商舖買賣交投。中原(工商舖)董事總經理潘志明今天表示，雖然工商舖市場充斥利淡消息，但整體而言對工商舖長遠前景仍感樂觀。目前有多個工商舖新盤推陳而出，盤源選擇多。同時，工商舖物業價格對比高峰期時已大幅調整，市場預測即將踏入減息周期，屆時投資物業成本會減低，加上近一年銀行存款利息回報率會有下調趨勢，料會吸引部份投資者轉投向買磚頭保值。而隨著更多國內餐飲品牌有意來港開業，並準備於本港上市集資，將帶動更多工商舖中長線租務需求，對工商舖前景有利。

展望第二季，預測第二季工商舖整體買賣成交會有所回升，料約750宗水平，而受叫價拖累，成交金額就會減少，料第2季工商舖總成交金額約145億元。至於租金則因工商舖整體空置率偏高，尤其以寫字樓及舖位最為嚴峻，預測租金走勢會平穩至下跌約5%，租賃成交量料會減少，至約4350宗。

就工商舖整體而言，政府推出多項有利工商舖市場的政策未見明顯成效，同時又出現其他變數，包括港人及內地旅客消費模式改變，樓市全面撤辣等，影響整體工商舖表現。2024年第一季工商舖市場共錄得約611宗成交，涉約187.83億元，對比去年第四季分別下跌約11%及7%，按年更大減約31%及12%。首季工商舖成交宗數為有記錄以來新低，疫情期間的季度最低成交量曾錄得約660宗，今季比其進一步減約7%。

大手方面，第一季僅錄得約10宗逾億元交易，但因為有兩宗罕有大額交易，帶動總成交金額122.14億元。首季工商舖市場受影響最大及最直接必是樓市全面撤辣，購買力傾斜向住宅市場。同時亦令工商舖物業失去低釐印費的優勢，部份投資者及用家轉移視線至住宅市場。北上消費風氣驟起，本地消費意欲降低，商舖租賃市場最大支持的餐飲行業亦受拖累，加上政府擬落實推行垃圾徵費，並正式試行，此舉無疑加重不少餐飲及零售相關行業的營運成本，令本身經營困難的店舖倍添壓力，有機會出現新一輪結業潮。

商舖面臨難關最多，均令首季舖位成交量續跌。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，第一季商舖市場僅錄得約131宗成交，為歷年來最低記錄，宗數跌勢更自2022年第3季起出現，對比去年第四季約173宗進一步下跌約24%，按年則大跌逾40%，成交金額方面，則受愉景新城商場以約40.2億元易手所帶動，第一季錄得約71.90億元，比上一季增加約三成；但若扣除該罕有大額交易，季內成交金額僅約31.70億元，按季減少約23%。商舖租賃市場方面較為平穩，首季錄得約930宗租務成交，比去年第四季約919宗微升，但總成交金額就由上一季約1.01億元下跌至最新約8966萬元，反映舖位整體租金表現呈下跌趨勢。

他續稱，商舖租賃市場呈兩極化，有不少國內及海外餐飲品牌進駐香港，大多落戶核心區舖以打響名堂，令核心區空置率走勢平穩至持續改善，資料顯示，核心消費區尖沙咀及中環區空置率改善最大，尖沙咀區最新3月份空置率為8.87%，較去年同期的11.47%下跌2.6個百分點，而中環區最新空置率則為8.32%，較去年同期13.11%下跌4.79個百分點；民生區空置率就見上升趨勢，特別是靠近邊境口岸的新界西北地區。如元朗區最新商舖空置率為3.72%，較去年同期上升0.7個百分點。

租務方面，預測舖租中短期都難有升幅，租務宗數亦只會平穩，料第二季會有約1000宗。租賃市場不景氣將影響買賣表現，預測業主減價出貨、提高回報率吸引買家的情況會持續，第二季買賣成交料約150宗，繼續維持低水平，買賣價料續有約5%下調空間，第二季預測成交金額約40億元。

商廈市場持續受全球經濟環境淡靜所影響，加上商廈市場需求失衡，供應過盛，令買賣交投量持續在低位徘徊。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，第一季市場共錄得約122宗寫字樓買賣成交，較上季約128宗為低，按年續有約35%跌幅，自2023年第1季後連續4個季度錄得跌幅，更為連續第7個季度之買賣成交宗數低於200宗。買賣總成交額方面則受惠於個別大手全幢商廈易手所支持，全季共有約85.71億元。按月表現方面，3月份買賣宗數僅32宗，為自2023年以來按月第二新低。租賃市場走勢繼續尋底，第一季共錄得約1188宗租務個案，成交金額錄得約1.18億元，按季分別跌約9%及20%，按年亦減少約12%及14%，反映市場對寫字樓租務需求持續下滑。

指標商廈整體表現疲弱，港九指標商廈於第1季共錄得9宗成交，香港指標商廈僅錄1宗，對比去年同期9宗，今年首季港九指標商廈租務宗數126宗，當中首季港島指標商廈租務成交80宗，較去年第4季高出12%，但長期未能突破100宗水平，而九龍指標商廈於第1季僅錄得46宗租務成交，較去年第4季下調近30%，為2022年第三季後再度跌穿50宗。

寫字樓空置率持續高企，港島區甲廈整體空置率12.56%，九龍區整體甲廈空置率14.19%。陳雁樓分析，商廈市場自2019年來一直處於低潮期，雖然疫情已消退，但環球經濟市道仍然疲弱，香港亞洲金融中心地位受壓，加上企業暫緩擴展業務步伐，種種因素令寫字樓租賣需求遞減。同時，面對經濟嚴峻市況加劇，以及本港踏入商廈新供應高峰期，單是今年計，據差餉物業估價署資料顯示，2024年預測新寫字樓供應逾168萬平方呎，市場消化速度遠遠趕不上新供應，商廈市況雪上加霜。展望第二季寫字樓租務成交量會略為平穩，預測第2季租務交投料有1350宗，租金則平穩，個別地區料繼續有約5%下跌空間。買賣料維持120宗水平，但呎價就同樣預測會繼續下調，幅度約5%。

工商市場繼續為工商舖中最穩定類別，中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，今年第一季共錄得約358宗工廈成交，比去年第四季微跌約7%；總金額30.22億元，按季跌約35%，呈量穩價跌走勢。租賃大幅反彈，第一季2573宗成交，按季增加約48%，對比去年第一季增多約22%；總成交額約4778萬元。

目前有多個發展商部署於第二季推出旗下的工廈物業，新式工廈質素上乘，部份更可媲美商廈，但呎價比傳統寫字樓更為相宜，加上發展商推盤大多會推出優惠吸客，實惠呎價相信會令投資者重新入市。其中最值得關注為長沙灣。預計第二季工廈買賣交投量會穩步上升，第二季買賣成交約480宗，價格仍有下調空間，對市場承接力有利。租務表現則因租金議價空間擴大，不少業主願意商議，預料整體租金會有約5%跌幅，成交量亦保守預測會錄得約2000宗。（JJ）