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中國樓市是否已轉機勢?留意關鍵指標

【彭博】— 中國最近採取了若干重大措施來扭轉本國現代史上最嚴重的樓市滑坡,經濟學家開始尋找市場好轉的跡象。

經濟學家們對彭博表示,住宅銷售、購地交易、新房開工和開發商融資都是展示房地產行業來年復甦能力的關鍵。

儘管政府最近幾個月宣布了一系列措施來解決開發商資金難題並提振住宅需求,但歷史性的動盪會讓市場的復甦變得很艱難。除了人口結構轉變等長期挑戰,防疫限制和其他政策調整也帶來了短期不確定性。

「市場仍在探底,」仲量聯行首席經濟學家兼大中華區研究主管龐溟表示。「任何復甦都將是溫和的,不會達到之前的高點。考慮到中國人口結構和城鎮化步伐的大趨勢,過去的美好時光已經結束。」

以下是分析師用以評估中國房地產市場強弱的一些主要指標:

住宅銷售

Pantheon Macroeconomics首席中國經濟學家Duncan Wrigley認為,市場是否找到底部的一個跡象是,城市住宅銷售是否回到疫情前水平。

他也在關注中古屋價格的反彈,以及開發商開始停止打折的跡象。

Wrigley表示,經濟復甦的強勁程度將取決於中國動態清零政策的進一步調整。他補充說,另一個因素是支持低線城市的政策——例如,他表示,棚戶區改造項目是2016-2018年復甦周期的關鍵。

根據彭博基於國家統計局數據的計算,全國住宅銷售自2021年7月以來一直在下滑。今年4月上海實施疫情封控時,住宅銷售額和銷售面積同比降幅均超過40%。

國家統計局的房地產數據均為今年迄今的數據,會在每個月月中前後發布。市一級的數據由工業或金融信息提供商提供,他們會按周甚至是按天匯總地方政府數據。

仲量聯行的龐溟表示,確認市場正在復甦的一個方法是,數據連續三個月較上月以及疫情爆發前的2019年同期出現正成長。

這在一定程度上是因為,開發商往往會在季末打折以提升銷售,從而改善財務報表。不過,這樣做的代價是會削弱未來幾個月的部分需求。

土地出讓和新開工面積

經濟學家們表示,土地出讓規模和住宅新開工面積對於評估開發商的信心以及市場復甦可持續性非常重要。

自2021年年初以來,隨著開發商陷入財務困境,這兩個指標在大多數月份都出現了同比下降。例如,自去年7月以來,住宅新開工面積的下滑已加深到兩位數。

Wrigley表示,即使政府宣布了最新政策,土地出讓規模或住宅新開工面積也很難達到疫情前水平。

「政策支持側重於預售房的完工和交付,開發商新項目的融資渠道很少,」他說。

與此同時,土地出讓規模的下滑對中國地方政府收入造成了沈重打擊,財政赤字升至歷史高位。這促使國有企業加大了購買力度:城投公司今年早些時候取代開發商成為土地拍賣主力軍。

儘管出現這種轉變,分析師仍然預計土地銷售數據未來還會是一個良好指標。

「數據失真不是問題,」澳新銀行分析師邢兆鵬表示。他預計中國將逐步把房地產行業收歸國有。「國有企業未來將占據主導地位。」

房地產融資

彭博根據國家統計局數據的計算顯示,自2021年7月以來,房地產開發商收到的資金總額一直在下降,今年自3月份以來每個月的同比降幅都超過了20%。

這方面數據的復甦可能表明,政府的政策正在見效,其中包括幫助開發商獲得確保預售項目完工或償付債務所需資金。

「房地產相關信貸成長是政府可控的,應該會有所改善,」麥格理集團中國經濟研究主管胡偉俊表示。

決策者已要求銀行向開發商提供更多融資支持,允許開發商獲得更多預售監管資金。

此外,在8月份放鬆對房企發行擔保債券的抵押物要求後,中國政府上月末還取消了對公司股票發行的一些限制。

國家統計局數據顯示,開發商近70%的現金來自自籌資金,其中包括債務和股權融資,以及來自購房者的定金和預收款。包括銀行貸款在內的國內貸款約占12%,個人按揭貸款約占16%。

原文標題China Analysts Hunt for Clues of Property Market Turnaround

—聯合報導 Clara Yu (Gd)、Emma Dong.

(新增小標「土地出讓和新開工面積」之後內容)

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