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搵「二按」幫手置業 留意先甜後苦供款模式

「二按」的意思是在物業本身已經有第一份按揭的情況下,再次抵押物業,申請第二份按揭。背後的邏輯就是同一個物業抵押給不同的財務機構來凑足按揭貸款。
「二按」的意思是在物業本身已經有第一份按揭的情況下,再次抵押物業,申請第二份按揭。背後的邏輯就是同一個物業抵押給不同的財務機構來凑足按揭貸款。 (boonchai wedmakawand via Getty Images)

「二按」是指透過第二份按揭從而增加按揭成數,通常由財務公司提供,其按揭貸款不受金管局規管,毋須跟從政府訂立的按揭成數上限,所以一般情況「二按」是易借易批,協助急需周轉的業主。

置業人士資金有限卻又希望置樓,一般來說,買家申請按揭時,銀行最高一般是批核50%至60%的按揭成數,這個就是「一按」。不過,買家若未能要準備40%至50%樓價置業,就可以通過向按揭證券公司申請按揭保險或申請「二按」借高成數按揭上車。「二按」的意思是在物業本身已經有第一份按揭的情況下,再次抵押物業,申請第二份按揭。背後的邏輯就是同一個物業抵押給不同的財務機構來凑足按揭貸款。

如果財務公司能提供較銀行更高成數的按揭,為何「一按」不索性就選擇財務公司?道理很簡單,財務公司提供的利率一般較銀行高,如果直接向財務公司借入一按,利息開支或非常龐大;在銀行一按的低息基礎上,再向財務公司借入二按,就可減省開支。

在香港,銀行通常不提供「二按」,二按貸款目前主要由財務公司提供。如有意購買新盤,或留意到發展商亦提供二按服務。所謂發展商按揭,無論是一按或是二按,實際都是藉相關財務公司提供。不過要留意,申請二按前,理應需要先經一按銀行同意下,方可申請。若在未經一按銀行同意下,擅自將物業抵押給其他財務機構,以借取額外按揭貸款,會影響個人信貸風險,銀行或會要求貸款人提供另外的抵押、增加擔保人,或提高按揭利率,甚至要貸款人立即全數償還二按貸款。

二按的特點

  • 財務公司不受制於金管局規管,所以可豁免於金管局的逆周期措施

  • 由於不受金管局規管,故市場上有些「呼吸Plan」不用做入息審查、計算供款佔入息比率或做壓力測試等

  • 財務公司雖不受金管局監管,不過卻須遵守《放債人條例》,條例上明確指出任何一間財務公司放債年息超過60%已經構成犯罪行爲

  • 財務公司審批「二按」申請通常比銀行寬鬆,沒有一致的標準,審批時間一般亦較「一按」快

  • 申請「二按」沒有樓價的限制

二按的風險

  • 配額制隨時失預算:財務公司或會因「二按」配額用盡,拒絕批出按揭,令買家容易大失預算

  • 審批準則不清晰:雖然審批準則較銀行寛鬆,不過各間財務公司審批準則均不同

  • 息高、供款年期短:發展商二按一般會提供首幾年低息甚至免息優惠,但優惠期一旦完結,二按供款便會大幅增加,而且二按供款年期亦較短

  • 轉按有難度:二按的優惠期完結後息率高,買家或想轉按,但如借得多兼樓價升幅不夠,日後或較難觸及轉按門檻

申請二按須知

  • 批核特快的二按,有可能是未經銀行同意,又或實際只是私人貸款

  • 發展商提供的新盤二按,一般已事先與銀行達成共識

  • 買家或需在遞交二按申請前,先通知發展商會申請二按,然後再到銀行申請一按

  • 銀行會將一二按供款一併列入供款與入息比率計算,貸款人須同時通過一二按壓力測試

  • 成功批核後,銀行會出信給貸款人,貸款人再到發展商申請二按

  • 一般發展商二按,買家須在付清樓價餘額日前最少60天,向財務公司申請,屆時需要提供文件證明,例如信貸報告、收入證明、銀行紀錄等

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