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依家買得樓未 新房策下的上車攻略 | 香港樓市2018 | 娥六招

樓市

【新房策】上文剖析「娥六招」對本地樓市結構的影響,下文將以用家的角度出發, 探討新房策下有意置業人士的上車策略。上週五(6月29日)政府公布了六項房屋政策新措施,內容主要針對增加公營房屋及居屋定價問題。當中最多人關心的是修訂資助出售房屋的定價政策,並通過修訂的負擔能力測試計算方式去制定入息上限,令更多人容易負擔其樓價。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料庫

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新政策助基層上車

早前一手居屋呎價超過萬元引起社會關注,是次政府計劃在資助房屋定價將與市價脫鈎,資助房屋出售定價的最新方式計算為市價五二折,所有資助房屋則低於市價七折出售。

最新一批「綠置居」定價折扣率將比居屋多10個百分點,定價約為市價四二折。 今年年底推出的「綠置居」,將會實施以上政策,至於是否適用於2018居屋出售計劃,則有待研究。

最新一期居屋申請反能應熱強烈,增加土地供應才是解決住屋問題的重要元素。

因此政府將會增加資助房屋供應,並加強支援過渡性房屋,包括邀請市建局將馬頭圍道項目改作「港人首次置業」先導項目,提供450個上車盤,以細單位供應為主,今年12月預售。

資助出售房屋房屋價格大減,形成僧多粥少現象。

不過買家資格為居港滿7年, 每月入息介乎57,001元至74,100元, 而轉讓限制嚴格,首5年必須自住。 此類資助房屋比居屋折扣低,定價較為貼近私樓,但為買家提供高達9成貸款。

另外,政府將計劃改撥私營房屋用地以發展公營房屋,位於安達臣道及啟德的土地未來將大舉興建公營房屋,去應付市民需求。

而未來兩年居屋落成量將達6,200伙(見表四),相信部分居屋將以申請人負擔能力定價。 面對政府推出一系列的優惠房屋政策,究竟有意買私樓的準買家, 應待樓價調整才入市,抑或是等待以新定價機制推售的居屋始上車?

姚松炎覺得,正準備買私樓的買家需要留意的是,其供款是否有能力負擔得到。 「自住的話,不需要覺得樓價在高位就不適合入市,始終貴買就有機會貴賣,目前負擔得到供款就可考慮入市。」

姚松炎補充:「只要不是有大規模的經濟衰退,引致樓價急跌,或是突然失去供款的能力,否則都不需擔心樓價上的波動。」

港大鄒廣榮更認為,不需要猜測樓價未來下跌多少,因為這是很難預測得到的,加上短期內樓價的上上落落是無可避免,不需要過分解讀。

正準備買私樓的買家需要留意的是,其供款是否有能力負擔得到。

居屋中籤值博率低

至於持有綠表資格的買家,現階段是否應等新一輪居屋?抑或是購買市場上的二手居屋或公屋? 姚松炎認為,政府有意修訂資助性房屋的定價,以助市民上車。 不過這類房屋的中籤機會相當之低,與期盲目等待,倒不如現階段或先考慮市場的二手可買賣的居屋、公屋單位。

近年政府推出的房屋政策,主要是令住公屋的人受惠,如推出「綠置居」,或是修訂資助出售房屋的定價政策、興建更多公營房屋單位等。

鄒廣榮表示,「如是公屋富戶, 或是有多餘錢買樓的公屋戶,未來應該將有不少的機會上車,值得留意;至於白表人士,抽居屋的人數實在太多,中籤的機會很微,根本不要期望有機會抽中。如盲目等待買居屋,更可能會錯失了上車的最佳時機,眼白白看到樓價不斷上升而遲遲仍未能入市。」

面對樓價持續高企,近年新盤掀起納米樓熱潮。 地產商知道市民能夠應付的首期有限,所以不斷縮小新盤每個單位的面積,更以高按揭乘數作招徠,令建出來的單位售價,可讓買家負擔得起首期。

而目前普通人一般難以負擔中大型單位的樓價,唯有將貨就價,接受一些能夠應付首期的「劏房」單位。而過去的一年,這類「劏房」的樓價升幅更是拋離其他類型的單位,其租盤幾乎斷市,年內租金升幅更是跑贏大市。

增加土地供應,是解決本地住屋問題的重要元素。

納米樓吸引力減

姚松炎解釋,早前納米樓的升幅遠遠拋離中大型單位的樓價升幅,此現象是相當不合理。不過納米樓樓價上升時快,下跌時同樣會很快。 但姚松炎不擔心日後納米樓供應增多,會出現賣不出、租不出的情況。

「原因是本地人對細單位的需求仍然是大,另外很多非本地人到港工作,均鍾情這一類細單位。未來納米樓的需求是隨經濟形勢改變而不斷增多。」

然而,關焯照坦言,政府最近推出一系列的優惠房屋政府,令資助性房屋的樓價跟這一類納米樓貼近,令納米樓的吸引力大減。

鄒廣榮則認為,「納米樓的單位較小,發展商以高成數按揭作招徠,變相令入場費大降,引起準買家的入市意慾。 「當中不少買家是為了先上車, 望日後可受惠樓價的升值,再換大一些的單位。始終納米樓的單位較小,不適合一個家庭居住。」

鄒廣榮續指:「值得留意的是, 投資納米樓的話,當樓價升時,納米樓的樓價亦會跟隨上升,這樣固然是好。但是,當樓價下跌時,如市場充斥大量納米樓放售,到時納米樓也未必有人承接,始終有自住需求的人,首要選擇入市的對象一定不會是納米樓。」

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