雅虎香港財經 元朗私樓見「一字頭」 重建價值插水係原因？
踏入2024年樓市繼續弱，政府首季更按市況棄推住宅地。供應重災區元朗，日前更有私樓成交驚現「一字頭」，原業主硬蝕60萬離場，原因之一或關乎舊樓重建價值插水。
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唐樓越高越平 但附送另類入場門檻
「一字頭」成交是元朗幸福樓4期高層兩房單位，實呎約308方呎，連291方呎天台，以178萬元沽出。原業主於2019年樓市高峰期以238萬元入手，去年9月已因應市況以230萬元「微蝕」放售，最終面對現實以低於兩球甩貨，持貨五年蝕60萬元。
新買家以低於兩球買入連天台單位，單睇銀碼似乎幾筍。不過幸福樓屬於唐樓，唐樓特色是必須行樓梯，所以樓層越高往往越平。唐樓單位雖然有售價平、間隔實用等優點，但亦存在不少缺點。
首先從住角度看，住唐樓高層天天行樓梯上落，對腳骨力是長年累月考驗，而且送貨都必定要加錢。唐樓伙數少，即使已成立法團，都未必有資源聘請物管公司，大廈不少事宜都要業主自行管理。唐樓出名多劏房，亦會令大廈日常管理及清潔更複雜。
其次是買樓財務安排，唐樓樓齡高、質素參差，又較新樓常出現僭建問題，銀行在審批唐樓按揭上會更嚴格。銀行往往會派員上門估價驗樓，批出按揭亦需時較長。理論上唐樓按揭成數與一般私樓大致相同，無按保情況下，千五萬以下物業可承造七成按揭，但銀行大多只會批出五成按揭，涉及劏房的唐樓銀行只會批出P按。
按揭年期方面，銀行會同時以「樓齡」、「人齡」計算。「樓齡」是以75年減去樓齡，例如唐樓樓齡45年，最長還款期只有30年。「人齡」則是以75年減去借款人年齡，例如借款人40歲，最長還款期達35年。銀行通常會在「樓齡」及「人齡」之間，選取年期較短批出按揭年期。
唐樓在申請按揭上門檻較高，買唐樓必須準備大筆首期，此門檻令唐樓吸引力大打折扣。不過唐樓仍有重建價值，吸引具實力的投資者「落釘」博收購重建。可惜舊樓強拍門檻將來或降至65%，樓市疲弱情況下，市建局都明言土瓜灣項目將勁蝕15億，可以預計未來發展商及市建局收購舊樓出手將不及以往般「闊綽」。在有得揀情況下，發展商亦只會集中收購港島大坑，油尖旺等具重建價值舊樓，元朗這類土地多地區，舊樓獲發展商睇中機會將近渺茫。
受制重建概念大不如前，政府又積極規管劏房，元朗幸福樓這類高層舊樓單位只能吸引一些貪平又鍾情唐樓夠實用的用家。故此原業主可以甩身離場，或許已經鬆一口氣。當然如果不介意行樓梯，幸福樓步行一段路可達港鐵站，周邊又有不少特色餐廳及Cafe，都算是實惠的另類置業選擇。
