劏房回報大不如前 租管幫倒忙？

香港有近21萬人陷水深火熱，日日生活在9萬多個環境惡劣劏房單位，住屋問題一直被詬病，政府最終落實劏房租管措施，以紓緩劏房戶困苦，但可能好心做壞事，衍生供應問題。

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運輸及房屋局建議劃一規管劏房租期為2年，租期內不得加租 ，同時引入4年的租住權保障，即在2年租期完結後，租客有權續租一次，續租時加租幅度，以差估署私樓租金指數計算，上限為15%。另外，業主不得濫收水電費用，以保障租戶。

本地劏房業主會否見招拆招，在法例通過前率先加租，而租住權保障只有4年，其後業主又會否大幅加租，追回之前所失，這一切要待措施實行後，測試市場反應才有結論。未來政府亦可能繼續微調政策，而劏房業主要重新計算收租回報率。

畢竟，本港住宅租金已回落，劏房回報亦下跌，而間數間房裝修費要數十萬元，而裝修回本期至少要3年，或影響劏房業主放租意欲。

出租劏房食水好深

20多年前，經營劏房成本不高，10多萬元成本已可將單位間成3、4個房。以前出租劏房回報有15%，甚至有25%。但由於樓價和物價上升，令劏房出租回報率大不如前，而家間開一個房成本可能要成10萬元。

即使如此，對於無道德包袱的業主，出租劏房回報率，仍較其他收租物業為高。以銅鑼灣舊樓香島大廈一個545呎單位為例，最近成交價500萬元，叫租2.1萬元，不計差餉等使費，租金回報只有5%。但如果將單位間成三個約150呎劏房，現時每個叫租8000元，租金回報大升至近6%。以往租金高企的黃金時間，該廈劏房租金回報高見7.5%。

就算現時5%至6%回報率，已完全跑贏其他一般住宅租金逾2%，比超級豪宅只有逾1%回報率，更加吸引。

劏房租管長遠衍生問題

出租劏房這門生意牽涉不少道德爭議，就是賺盡窮人錢，而政府推政策規管變相令劏房存在合法化，而租金保障期只有4年，而公屋輪候時間要6年，一般劏房戶不只住四年，最終仍有被大幅加租可能，政策對他們幫助有多大，可圈可點。

不過，租管可能衍生劏房供應減少問題，如果劏房回報率持續回落，減少業主間房出租誘因，變相令供應減少，香港地少人多，始終未解決基層市民住屋保障，如果劏房數目大減，可能連住地方都無。

另外，劏房大多位處樓齡極高大廈，如果回報低，業主可能收回單位等重建或索性轉售，之後舊樓變成更貴住宅公寓或商廈，令可出租空間減少。

所以，劏房租管只幫得一時，而不是幫得一世，最重要徹底解決本地基層及各階層居住需要。