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及早準備 迎戰居屋熱潮2.0

及早準備 迎戰居屋熱潮2.0

房署籌備於年尾開售新一批居屋,加上當局決定再次推出2,500個「白居二」名額,令沉寂多時的居屋市場再次成為投資者及用家焦點,要迎接新一浪居屋熱潮,就要先了解樓市方向及居屋市場的特點。

勿忽略經濟復甦效應

投資者或用家,部署購置二手居屋又或申請一手居屋時,都會考慮樓市是否見頂。別以為一手居屋有7折效應,買家便毋須理會樓市轉勢因素,97年高峰期不少抽中西九龍新落成居屋的買家,當金融風暴爆發後,寧願「撻訂」也放棄抽中的居屋單位,事後證明這批買家頗有眼光,更可以保留資金待樓價大幅回落後轉買優質私樓物業。

過去數年大家看著樓價屢創新高,都期望樓市會出現一次明顯調整,而隨著美國停止買債,不少人都認為這是一個誘因觸發樓市轉勢。不過事實告訴我們,市場上的強勁購買力持續推高樓價。根據差餉物業估價,香港九月份樓價連升6個月,報265.8點,較八月份升4.8點,再次創新高,而今年香港頭9個月樓價累積上升8.4%。

OKAY.com行政總裁孫漢忠(Joshua Han Miller)認為,雖然美國停止買債且部署加息,但不少投資者及準買家都忽略了一件事,就是美國經濟好轉才有加息條件,加息第一期反映經濟環境持續改善,會為物業市場提供更多購買力。現時全球經濟正明顯改善,因此他對明年物業市道仍然樂觀,而近期物業交投持續暢旺,正正顯示投資者及用家對後市抱正面看法。

近期一手樓交投表現突出,而二手樓市場則相對淡靜,孫漢忠認為這是因為發展商提供多項優惠,減輕買家在印花稅及按揭上的負擔,令一手樓更具競爭優勢。事實上,以他們團隊主力負責的港島區物業為例,不論是豪宅或中價樓,近期亦接獲愈來愈多買家查詢,故此他預期當經濟復甦效應浮現,二手市場將會更趨活躍。至於入市時機,孫漢忠表示參考過去環球經濟復甦的經驗,把握復甦初期時機入市,往往可以在中至長線獲得不錯的回報。

業界人士對豪宅及中價樓走勢保持樂觀,而居屋以用家為主導,在上車一年難過一年的情況下,新居屋及新一批「白居二」名額都可能引發申請潮,對現時的二手居屋市場無疑是一枝強心針。雖然居屋看似是「窮人恩物」,其實潛藏不少購置成本,準買家在預算上「宜鬆不宜緊」。

 

OKAY.com行政總裁孫漢忠指出,參考過往經驗,把握經濟復甦初期入市置業,往往可以在在中至長線獲得不錯的回報。

居屋王貼近豪宅價

將於年尾開售的新一批居屋共有5個新盤,分別為元朗宏富苑、沙田美盈苑、沙田美柏苑、荃灣尚翠苑、青衣青俊苑。房署將提供市價7折優惠,平均呎價介乎5,593至6,113元,入場費約187萬元,雖然相對「八萬五」時期一手居屋數十萬元便有交易,這個入場價已不算便宜,但比起現時的一手樓,肯定屬於上車客可負擔範圍之內。

值得一提是這批居屋二人家庭入息上限上調至4.6萬元,而過往抽居屋的主力軍公屋客,根據調查有逾6成公屋戶已表明無意參與抽獎,意味新居屋準買家財政負擔能力相對「八萬五」時期亦大升級。當這班準買家在居屋「大抽獎」中落空,他們很可能會在二手居屋或細價樓中物色心水單位,令這兩個市場交投更熱鬧。

在新居屋開賣前,受惠近期的細價樓熱潮,港九多區的居屋王呎價已不斷破頂,除了呎價媲美太古城的康山花園,鄰近奧運站的大角咀富榮花園呎價亦逼近1萬元大關。早前富榮花園一宗第二市場成交,成交價達565萬元,折合呎價9,543元。

投資者當然希望居屋呎價屢創新高,但從用家角度看,以天價購置居屋,倒不如花同一筆錢在新界新樓中尋寶。因為這類居屋王最大的賣點就是地利,但缺乏會所或基座商場等配套,考慮到新界區交通基建日趨成熟,轉購新界新樓自住,其實更物有所值。

二手居屋另一隱憂是按揭還款期短,政府提供的居屋還款保證期是由首次轉讓日起計30年,因此銀行習慣把30年保證期減去居屋樓齡,計算出可批出的按揭年期。假如買家購置的居屋已有20多年樓齡,銀行只會批出數年還款期的按揭貸款。因此預算有限的用家,應選擇樓齡較新的居屋,並先向銀行查詢按揭年期,假如心水盤的樓齡較高,用家若能付足3成首期,把按揭成數降至7成,部分銀行亦可以批出20多年的按揭還款期。因此不要以為居屋入場費較平便降低置業預算,有充足儲備,購置居屋物業或承造按揭才可以享有更大彈性。

 

新一批居屋加上2,500個「白居二」名額,可望吸引更多具實力買家投入居屋市場。

 

大角咀富榮花園鄰近奧運站及大角咀臨海商業區,加上高鐵及西九龍文化區基建概念,令富榮花園物業售價跑贏新界一手私樓物業。

買居屋要識分種類

樓價位處歷史高位,許多在中產家庭長大的年輕人,置業時亦要改向二手居屋埋手,這批準買家對居屋其實相當陌生,要避免「中伏」機會,就要好好了解不同居屋的設計。

現時最流行的居屋設計是和諧式及康和式,和諧式設計不單會用於居屋,亦是公屋常用的設計,特別是每層伙數多達16戶,單位設計特色是廳大房細,而單位原有的廚房及浴室設計較為簡單,質素亦遠不及私樓。住慣私人屋苑的年輕人,未必適應到一層16伙的熱鬧居住環境。

康和式可說是和諧式的進階版,每層伙數縮減至8伙,單位提供基本裝修,而廚房及浴室不論設計及用料均明顯優於和諧式單位,不過對比私樓仍有一段距離,因此不少買家購入康和式單位後,仍會花錢把廚房及浴室大翻新,對居住環境有一定要求的買家,便要有心理準備需要花錢把單位翻新。

對密集式居住環境有戒心的準買家,應避免購置Y型居屋,這類居屋是採用公屋設計,設計原則是盡量利用有限空間容納最多伙數,因此採用特長走廊設計,一層伙數可多達18伙至24伙,令每戶可享有的公共空間及實用率均大縮水。

想擁有私樓質素的居屋,亦可以考慮購置私人參建居屋單位,這類居屋屋苑特點是不採用倒模興建方式,設計更具彈性,不論間隔及用料均媲美私家樓,紅磡灣畔由居屋變私樓的海濱南岸便是經典例子。

除了居屋設計,準買家亦要仔細考慮居屋屋苑的配套。居屋不設豪華會所,判斷居屋的身價,便要從位置、公共設施及周邊配套入手。例如一些位處半山地段的居屋屋苑,往往只靠一至兩條巴士或小巴線往來屋苑及市中心,在交通配套上無疑會較為「蝕底」,令居屋升值潛力大打折扣。此外,如居屋缺乏公園、球場、商場及街市等配套,亦會影響居屋的叫價能力。不想購入的居屋物業升值力跑輸大市,就要好好判斷居屋屋苑在配套上的「軟實力」。

至於管理方面,現時居屋屋苑均由專業的管理公司負責屋苑管理,雖然未必及得上新穎私人屋苑的酒店式管理服務,但在清潔及保安上均達到專業水平,而且管理費較私人屋苑經濟實惠,這是購置居屋自住另一吸引之處。

 

和諧式居屋每層伙數多達16伙,不習慣有太多鄰居的準買家,便要考慮購買康和式居屋。

 

私人參考居屋在用料及間隔上較一般居屋更有彈性,可以滿足要求較高的準買家。

各區精選盤推介

考慮到不少居屋盤呎價已貼近私樓,準買家物色心水平價盤時,不應把搜尋範圍局限於居屋,應同時留意各區優質的細價盤,增加覓得心水物業的機會。

沙田區

新一批居屋共有兩個屋苑位於沙田區,沙田作為發展成熟的新市鎮,區內不乏優質的居屋及細價樓物業可供選擇,加上多元化配套,令區內優質細價樓更具升值潛力。

 

廣林苑
放盤單位:廣林苑中層
售價:335萬元
實用呎價:5,630元
賣點:屋苑依山而建,商場曾獲建築設計獎,屋苑設有巴士總站,提供多條往返九龍及新界巴士線。


 

愉翠苑
放盤單位:愉翠苑高層
售價:350萬元
實用呎價:6,782元
賣點:屋苑自設商場,鄰近源順圍及石門工業區,提供不少工作機會,乘搭巴士可直達港島區、九龍城及機場。


 

穗禾苑
放盤單位:穗禾苑低層
售價:310萬元
實用呎價:7,592元
賣點:位處沙田火炭半山,居高臨下,屋苑設計曾獲建築獎,部分單位可享廣闊山景及沙田馬場及城門河景。


 

金獅花園
放盤單位:金獅花園高層
售價:328萬元
實用呎價:9,761元
賣點:沙田大圍著名上車盤,位置旺中帶靜,屋苑單位租金已突破一萬大關,租金回報對投資者有一定吸引力。


 

粉嶺

嫌上水區太多自由行遊客及水貨客,又怕大埔樓價已超出自己負擔能力,不妨到粉嶺區尋寶,區內不乏經濟實惠的居屋及細價樓選擇。

 

嘉盛苑
放盤單位:嘉盛苑高層
售價:318萬元
實用呎價:7,310元
賣點:位處粉嶺住宅區,教育及社區設施齊備,乘搭巴士數分鐘可直達粉嶺港鐵站。


 

景盛苑
放盤單位:景盛苑高層
售價:323萬元
實用呎價:7,959元
賣點:屋苑採用和諧式設計,業主可以更靈活規劃間隔,屋苑設有學校、球場及公園等設施。


 

欣盛苑
放盤單位:欣盛苑低層
售價:350萬元
實用呎價:8,728元
賣點:採用新十字型設計,外觀較一般居屋屋苑討好,步行10分鐘可直達粉嶺港鐵站。


 

花都廣場
放盤單位:花都廣場高層
售價:380萬元
實用呎價:9,200元
賣點:區內知名私樓屋苑,屋苑自設大型商場,步行可達運動場、公園及球場等社區設施。


 

將軍澳

受惠熱賣新盤,令將軍澳再次成為物業市場焦點,經過多年發展,將軍澳區內已設有甲級商場、寫字樓、酒店及大專院校,社區配套不遜色於沙田區。

 

寶明苑
放盤單位:寶明苑高層
售價:400萬元
實用呎價:9,324元
賣點:鄰近將軍澳市鎮公園、單車館公園等社區設施,步行十多分鐘可直達將軍澳港鐵站及大型購物商場。


 

富康花園
放盤單位:富康花園低層
售價:425萬元
實用呎價:8,780元
賣點:步行數分鐘可直達將軍澳港鐵站,屋苑設有球場、伸展康樂設備、石春徑等康體設施。


 

景明苑
放盤單位:景明苑高層
售價:415萬元
實用呎價:7,490元
賣點:位處寶琳西區山上,居高臨下,部分單位可享廣闊景觀。屋苑採用新十字型設計,每層伙數較少。


 

新都城
放盤單位:新都城低層
售價:450萬元
實用呎價:12,362元
賣點:香港著名大型屋苑,基座設有會所及商場,並設有天橋連接寶琳港鐵站。


 

新蒲崗、黃大仙

隨著政府大力發展東九龍商業區,藍田、觀塘及九龍灣的知名屋苑呎價均火速上升,要尋找較經濟的居屋或細價樓單位,不妨從新蒲崗及黃大仙入手。

 

采頤花園
放盤單位:采頤花園低層
售價:338萬元
實用呎價:7,527元
賣點:屬於私人參建居屋,樓宇外觀及規劃媲美私樓屋苑,步行8分鐘可直鑽石山港鐵站。


 

翠竹花園
放盤單位:翠竹花園中層
售價:370萬元
實用呎價:7,644元
賣點:位處獅子山腳,背靠郊野公園,可享翠綠山景,屋苑自設商場、室外游泳池及公園等設施。


 

慈愛苑
放盤單位:慈愛苑高層
售價:405萬元
實用呎價:10,099元
賣點:小量單位可海景,屋苑自設平台花園,乘搭小巴十分鐘可達鑽石山港鐵站。


 

譽港灣
放盤單位:譽港灣高層
售價:620萬元
實用呎價:13,656元
賣點:區內樓齡最新的大型屋苑,基座設有大型商場,不少單位可享廣闊啟德發展區景致。