雅虎香港財經 呂宇健筆｜九龍站上蓋物業沽壓重｜Ken Lui
去年11月，我以1,820萬元沽出擎天半島單位，帳面上我虧損了60萬元，但實際上我示範了一個專業物業投資者如何保護本金的操作。至於九龍站上蓋一帶物業的前景，我認為會是沽壓比較重的地方。
九龍站上蓋五大指標豪宅，包括凱旋門、天璽、擎天半島、漾日居，以及君臨天下，主要有三類住客，其一是內地客，九龍站上蓋堪稱內地人置業重鎮，可惜近年內地經濟轉弱，即使通關復常，仍有不少內地客減價求售。另一類是金融企業管理人員，相對租金比較高的中環一帶，九龍站上蓋的性價比高、租值低，很多外資銀行、投資銀行、資產管理公司都會提供九龍站上蓋物業予其由海外招聘來港作工的員工居住，但過去一、兩年，不少外資縮減人手，有關的住屋需求亦因而減少。
當然，還有的是早期的買家，例如不少2008年至2010年入市的，他們當年入場費只是1,000萬元以下，如果真的想套現，他們真是想點沽都能夠有錢賺，點劈價都是立於不敗之地，情況就類同美孚新邨等十大屋苑一樣，大量業主持現契，供滿樓比率很高，當他們對租金回報失去上升期待，遇上定期存款回報率有5厘而租金回報率只有2、3厘，現契業主沽出物業套現一千、幾百萬元，再拿去做定期，收息50萬元一年，平均一個都有4萬幾元，用2萬元去租一個相同居住質素的單位，還有2萬幾元現金流，這並非什麼高深財技，人人皆懂。
事實上，去年初通關後，九龍站上蓋物業轉趨活躍，當中不少是銀主盤的成交。至於我上月沽出的擎天半島，當年銀行實際估價是2,435萬元，而我於2020年以低水兩成多的1,880萬元成交，三年後我以1,820萬元沽出，如果我當年以市價2,435萬元成交，帳面我就要輸615萬元，而非60萬元，而且，計及過去3年的租金收入，我實際的損失（包括手續費）是少於60萬元。
這正好引證了搵低水樓的重要性，因此我即使認為九龍站上蓋物業沽壓重，不代表我不會再出手買入，前題當然是要夠低水。
呂宇健
註：專欄作家言論不代表本網立場
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