呂語健筆｜減辣放生摸頂客 否則演變通街負資產｜呂宇健

現時樓市弱勢已成，市場上呈現「有價無市」的局面，主要是由於銀行估價滯後。觀乎現時市場上二手成交，其實已跌15%至20%，個別物業更跌超過20%。

近期很多二手成交除了蝕讓之外，不少成交價已重返至2017年價位。根據差估署私人住宅樓價指數顯示，2017年介乎309.7至352.7，2019年最高位為396.9，到今年8月份臨時數據已回落至368.2，目前對比2019年高位跌7％。值得留意，2019年至2021年，樓價指數介乎361至398.1，換言之，過去3年買樓的業主已經紙上閉翳。

究竟樓市何時會轉向、或在甚麼條件下才會出現？取消買家印花稅（BSD）的意義反而不大，因為在通關後來港買樓的內地人，要多過來港賣樓的內地人，取消BSD才會見成效。

未來樓價走勢取決於政府是否調整額外印花稅（SSD）。近3年買樓的業主現時除了首期被蒸發，賣樓時更要多付10%至20％的SSD。假設一個業主以600萬元購入物業，當初承造九成按揭，向銀行借貸540萬元，假如銀行估值570萬元，賬面雖然高出30萬元，但若計及SSD，實際上是貼錢賣樓。

對於九成上會、大槓桿買入細價樓的業主，其承接能力低，若不幸失業、炒燶股票等原因，或需要賣樓套現。若有業主貼錢賣樓的案例出現，再被傳媒渲染並標籤為負資產，將會勾起市場回想當年多達10萬宗負資產的慘痛回憶。樓市風向便會改變，不少業主亦會向現實低頭，以低於估價賣樓，繼而令銀行再下調物業估值，形成惡性循環。因此，建議政府減辣，例如取消SSD，除了減低近年買樓客的負擔外，至少會有部份人因為政府減辣而「撈底」撐住樓市。

呂宇健 Ken Lui
資深投資者

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