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咁多人恨上車做業主 樓究竟係資產定負債 | 投資入門 | 樓市 | 樓價 | 利息

龔成

【上車】近年樓價愈升愈有,小市民置業愈來愈難,未買樓的紛紛慨嘆,後悔當年為何沒有買樓,早知當年就……

不過曾幾何時,當滿街都是負資產的年代,不少買了樓的人都紛紛慨嘆,後悔當年為何有買樓,早知當年就……

香港人對樓市可謂又愛又恨。

撰文:龔成 |圖片:visualhunt

 

上車做業主 小心固有觀念

在90年代樓市爆煲前,有一個觀念已植入每個香港人心中,就是樓價只會升不會跌,當時他們可以找到一千個上升的理由,就是找不到一個下跌的理由。

到樓市爆煲後,有人更到那一刻才驚覺「原來樓價是會下跌的」,「原來有個名詞叫負資產」。

當時更流傳一個故事,就是某外母見準女婿的時候,問了一句「你有無樓架?如果你有樓我就唔畀個女嫁你」,外母擔心女兒要一同背負著樓這個負債,物業成了人們眼中的負債,不再是資產。

到了十年後的今天,若出現同一故事,外母那句話會變成「你有無樓架?如果你無樓我就唔畀個女嫁你」。

你可能會問,買又可能會跌,唔買又可能會升,怎樣才可做得較精明呢?首先要清楚自己想自住還是投資,若果打算自住,比起將來樓價的升跌,更重要的反而是將來利率的升跌。

因為若打算長期自住,買入後的買入價已是固定,將來的樓價升跌與你無關,影響的只是心理上的影響,反而對你最有關的是每月供款,因此將來的息口走向對你影響更大。所以重點是考慮你的負擔能力,甚於分析樓市走向。

若果打算自住,比起將來樓價的升跌,更重要的反而是將來利率的升跌。

不要盲從投資

近年的利息是人類歷史百年難得一見的低息環境,樓市將來升跌無人知,但利息上升卻是必然的事,只是時間問題。絕不要抱有為趕上車而強行買樓的想法,若你打算自住,就要考慮若加息三四厘後的供樓負擔情況,若你現在已想像到,到時會供得很辛苦,那又何必要強行買樓呢?

所謂按揭,其實即是孖展,絕不要以為別人做你就要做,樓價的升跌我們無法控制,我們能做到的就是風險管理,只有控制好風險,我們才能避免成為負資產的一員,令物業成為我們的資產而非負債。

就算萬一成為負資產,只要保持每月供款,銀行亦不會找你麻煩,你仍有翻身的機會。

當然我們亦要避免在極端時間入市。甚麼是極端時間呢?就是所有人都想買入/賣出時的瘋狂時期。即不要在所有人都想買入時買入,及不要在所有人都想賣出時賣出,因為這正是週期的高位及低位。

今次討論了自住方面的,而下次將討論,在投資者眼中,物業甚麼時候是資產,甚麼時候是負債。

樓價的升跌我們無法控制,我們能做到的就是風險管理。

在真正的投資者眼中,物業只是一個投資工具,絕不會為上車而上車,盲目為了擁有自己的物業、為想做業主而買樓。

投資者著重租金回報,計算租金回報率,評估回報率能否大於按揭利率,從而計算出該項物業投資能否產生正現金流,還是出現負現金流的情況。而投資者擁有多角度思維,以創造資產財富為目標。

舉一簡單例子,假設現時投資工廈的回報、每月的淨現金流都較投資住宅多,而工廈受政府各種措拖打擊的程度又比住宅少。那投資者就寧願將資金投資工廈將其放租,然後再租住住宅,而不會選擇直接將資金投資住宅物業然後自住。因為這樣,每月的淨現金流會有較好的效果,令財富更為增值。

租金回報成為關鍵

會計的定義是「資產-負債=資本」,當資產價值比負債少的時候,就出現所謂的負資產。但投資者除了會計上的資產負債定義外,亦會以現金流是正或負去定義該物業是「資產」還是「負債」,投資者認為真正的「資產」是要能產生正現金流的項目。

若果租金收入少於供樓支出,令該物業每月出現負現金流的情況,在他們眼中這物業只是「負債」。例如某投資者將手持物業出租,而租金收入7,000元減去供樓支出10,000元後,每月出現3,000元的負現金流,他們眼中該物業就是「負債」。

因此,物業的租金回報是決定投資該物業與否的關鍵,若在買入前得知該單位出租困難,該物業往往不是好的投資項目。

近年有不少商場將商舖分成很多迷你商舖出售,更以入場費低作招來,但當中有商場的人流及商舖出租的情況不太理想,若果無法將商舖出租,無法產生現金流,該商舖最終只能成為「負債」。

若要提升物業的資產價值,就要從租金收入方面著手,以住宅物業為例,可透過裝修,將單位變得較美觀及較有空間感,又或合法地將一個單位分割成多個單位出租,從而收取更高的租金,令物業成為你真正的資產。

編按:龔成是於公屋長大的80後青年,畢業後於銀行從事投資相關工作,雖然月薪僅萬多元,但因為理財及投資有道,只花五年時間,於28歲已累積到100萬元資產,目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》,並出任創富課程導師。

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