【樓市專題】唔買納米盤可以買乜？

納米盤雖然已成為市場主流產品，但從生活及保值角度考慮，納米盤存在三大弱點。

近日樓市焦點是連環誕生公屋王，成交呎價更直迫納米樓新盤。現市況要上車的買家似乎無可避免要搶一手納米盤，然而只要靈活調整部署，買家仍是有選擇的。

納米盤三大弱點

納米盤最大弱點當然係面積超細，不過樓價硬淨，急於上車的買家早已棄守居住面積此原則，最重要是發展商提供按揭優惠，又或單位售價符合申請高成數按揭條件。

就以近期熱賣的葵涌單棟樓豐寓為例，首批55伙折實價最平315萬元有交易，成功搶購到一個的話，雖然要適應納米盤開放式單位生活，但在承造按揭及支付首期上就可以較為輕鬆。

納米盤看似吸引，但潛藏三大弱點。一是供應源源不絕，現時只有納米盤才能夠切合主流買家的預算，發展商難免要把項目單位劏細，令各區新盤項目都有大量納米盤供應。當你入手納米盤後，日後想出售單位，就要直接面對一手納米盤的競爭。

二是管理費唔平，私樓管理費按呎計算，如果你以為納米盤管理費因此會較平便是一場誤會了。納米盤雖然面積細，但屋苑同樣設有各項豪華配套，為平衡營運成本，發展商順勢把每呎管理費大提價。近期開售的納米盤，每伙支付過千元管理費是等閒事。相比之下，蚊型二手公屋單位管理費就變得超平，難怪會吸引投資者追貨，皆因管理費便宜，可以拉低長線收租成本。

三是難以吸引小家庭，如果你入手的納米盤只有百多呎，這個居住面積相信已超越本地小家庭對居住面積要求的底線。當你持有的納米盤客源只局限於單身貴族，日後市場供應增加時，你便可能要大割價才可以獲得單身買家垂青。

事實上，近月納米盤樓價升幅已有放緩趨勢，六月份升幅0.3%，略為跑輸整體樓價0.7%升幅。所以即使樓價維持強勢，亦不要抱有納米盤長升長有的幻想。

唔想買納米樓，就要用心發掘住大啲捷徑。

住大啲捷徑全面睇

雖然一手市場納米盤已成為主流，但買家毋須立即認輸，想住大啲，還有一些捷徑可以考慮。

捷徑一：白居二捲土重來

或許你已經忘記了白居二這項上車捷徑，但其實在今年年頭仍有白居二中籤者成功買入二手居屋單位。白居二最大的優點是毋須補地價就可以購買二手居屋，但缺點是自從實施白居二政策後，人氣居屋屋苑物業呎價已被搶高，而居屋市場又不時出現盤源短缺問題。

不過二線地區居屋屋苑，售價相對同區私樓仍算實惠，而且經歷漫長升市，吸引越來越多居屋業主策動換樓，所以你到各區地產代理分行走一圈，都會發現二手居屋盤不愁沒有選擇。

下一個問題是白居二何時重臨，早前房委會資助房屋小組主席黃遠輝透露，房委會下月將討論白居二政策，預計新一期白居二有機會加大配額及調高入息與資產限額，一旦落實，白居二將於今年年底推出。不介意屋苑沒有會所又想住大啲的買家，可以密必留意白居二的推出日期。

捷徑二：唐樓的間隔地雷

唐樓沒有樓梯，外觀老土，相對一般私樓無疑較輸蝕。不過正因為唐樓的先天缺點，唐樓售價較為親民，而且不少唐樓位處地區市中心，購物、消閒、交通優勢往往勝過區內一手新盤。

購買唐樓，除了先要有心理準備天天行樓梯上落，購買家具、電器又必須支付送貨附加費。亦要了解申請按揭手續，現時銀行會以70至80減去唐樓樓齡計算按揭年期，如唐樓有40年樓齡，用80減40就會得出40年按揭年期。成數方面，銀行一般只會批出六成按揭，意味買家要準備更多首期才可以上會。

由於唐樓是僭建重災區，當銀行查冊時發現物業因為僭建問題被釘契，唔想要多付一筆錢清拆間隔申請取消釘契及滿意紙，最好先自行查冊替物業起底，避開釘契地雷。

捷徑三：單棟樓贏在位置

大型屋苑呎價屢創新高，但只要花心機搜尋，在地區單棟樓仍可以找到入場費較經濟的單棟樓物業。單棟樓輸蝕之處，在於大廈沒有豪裝大堂，亦缺乏會所設施，業主亦難免要參與大廈管理事宜。此外，由於伙數少，部分單棟樓管理費會較貴，加上舖線問題，網絡供應商一般只有一至兩間選擇。

想入手單棟樓，除了注意大廈保養及單位間隔，亦要注意單棟樓的位置。如果單棟樓鄰近巴士總站、港鐵站或大型商場，在保值上便較有優勢。相反，貪平買入位置偏遠的單棟樓，單棟樓本身缺點加上位置輸蝕，日後要放售就有一定難度。

嚴選優質搶手盤

港股衝破27000點，不少富貴散戶可能已部署「套股換樓」大計。這類散戶除了捕捉購買一手樓機會，亦會在二手市場中尋寶。所以在第三季想上車，看中符合預算的優質盤便要火速行動了。

新蒲崗

新蒲崗大廈

出售單位：中層單位

售價：290萬元

面積 / 呎價： 274呎 / 10584元

賣點：鄰近工貿區、大型商場及啟德發展區。

崇齡大廈

出售單位：2房低層

售價：360萬元

面積 / 呎價：316呎 / 11392元

賣點：景觀開揚，步行可達工貿區、商場、大型公園。

堅尼地城

兆宜大廈

出售單位：1房1廳低層

售價：295萬元

面積 / 呎價：200呎 / 14750元

賣點：兆宜大廈細單位市值租金達萬元，以此價錢上車算是物有所值。

利時大廈

出售單位：開放式中層

售價：355萬元

面積 / 呎價：229呎 / 15502元

賣點：毗連區內名校，步行可達街市及港鐵站。

海都樓

出售單位：1房1廳低層

售價：348萬元

面積 / 呎價：255呎 / 13647元

賣點：步行可達泳池、電車站及港鐵站。