雅虎香港財經 啟德居屋王 能否頂住親海駅進擊？
私樓連續25個月租旺過賣，二手居屋卻相反，上半年成交量創12年新高，啟德近日更出現未補價居屋王，令二手居屋成為樓市奇葩，但面對新盤劈價進擊，居屋王再現是否足以支撐今期居屋的吸引力？
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新居屋王呎價貴過黃埔花園
新居屋王位於啟朗苑A座低層實用面積384方呎單位，上月以未補地價590萬元易手，呎價達15,365元，打破全港未補價居屋呎價紀錄。據報原業主於2019年以274.4萬元一手購入單位，現沽貨大賺315.6萬元，完美打破2019年上車持貨至今必蝕命運，相信令同年購入私樓的一眾業主羨慕不已。
成交呎價15,365元有幾貴？同樣鄰近港鐵站兼屬於九龍區藍籌屋苑的黃埔花園，上月尾7座實用面積503呎低層單位，以710萬元成交，呎價14,115元，計呎價較這個居屋王還要平一截。
不過近期熱賣的恆地HENLEY PARK，上月加推38伙，入場單位實用面積384方呎，折實賣754.83萬元，呎價1.96萬元，相比之下啟朗苑居屋王仍然平一截。而且論位置，啟朗苑就在啟德站旁，HENLEY PARK則在體育園附近，中間隔了條啟德河，交通優勢反而啟朗苑更吸引。
買家願意斥近六球高追啟朗苑，亦可能瞄準生活配套潛力。啟朗苑側邊的雙子塔，將有SOGO、戲院及高級餐廳進駐，周邊尚有南豐旗下AIRSIDE，除了會作為南豐新總部，商場更有MUJI、city’super及MCL戲院進駐。計生活配套，啟朗苑明顯跑贏西九居屋王長沙灣凱樂苑。
長實油塘新盤親海駅劈價進擊
私樓炒風熾熱時，曾試過有新盤推出，同區出現超高價二手成交，當年有陰謀論指相關成交或是由炒家策動，以推高新盤買氣。
啟朗苑出現居屋王，都有類似效果，令有意申請用家留意到啟悅苑的潛在價值。今期居屋派表反應不錯，不過討論度似乎遜色於去年，有分析指是因為欠缺北角驥華苑這類大家都認同為準居屋王的星級盤。今次有啟朗苑助力，就有望讓大家重新認識今期居屋仍有星級潛力盤。
論配套，啟悅苑未及啟朗苑般毗連大型商場、商廈，但同樣鄰近港鐵站，而且步行可達九龍城，生活雜貨、飲食選擇豐富。將來升值力或不及啟朗苑，但賺一、兩球亦未必是夢。
不過今年居屋最大威脅，是一手私樓劈價進擊。繼去年新盤現三字頭，賣樓講求貨如輪轉的長實，油塘新盤親海駅入場價驚現290萬元，在首置可享高成數按揭形勢下，位置較遜的一手居屋吸引力將大打折扣，甚至會有合資格申請人開始嫌定價三、四百萬居屋「貴」。假如受新盤劈價潮衝擊，不幸地今期居屋像綠置居出現一批細單位貨尾，或會繼廿年前「八萬五」後，再次打破買一手居屋躺平賺錢神話。
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