雅虎香港財經 基金論勢│若租平過供 港樓便有危（盧志威）
香港樓市一個作用是槓桿融資，假如租金回報率是2.5至3%，按揭息率是1.5%，本金部份直接賺取租金回報，槓桿部份則視乎息差，正常情況把資金停泊在樓市，可以享有升值及賺取息差的優勢。不過，加息之後，息差相信會由正回報轉為負回報，至少損失一個優點。
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當然，如果利息還可以不升，那只可以說估計錯誤，但是相信鮑威爾講到之前加息太遲，重申有決心控制通脹，並指正迅速加息到更正常水平，可能會在今年第4季達到這個目標，至於這個更正常的水平，可能基礎利率會到達3%水平，香港能夠獨善其身嗎？
樓價平穩已很勁
將港樓作為一個投資產品，如果樓價唔升，投資回報會變得糟糕，甚至以租金角度，當按揭息率上升，可能會出現租平過供的情況，這是非常重要的風險因素。如果一項產品吸引，即使出現移民潮，市場覺得有利可圖，仍然會有買家，但當從數據來看，租仲平過供，那便會是一個大問題，所以香港樓市的前景，點都難以大升，能夠保持平穩已經非常強勁。
過往的表現只能夠用來參考，長達20年的牛市令市場產生慣性，已經完全忘記風險，從來高槓桿要小心利息及價格出現調整，今次樓市是整體投資價值下跌。除非內地很快通關，能夠輸入新的購買力，從需求作出調整，否則再加上新特首上場，從供應落手，就算之前會增加幾千伙，加息潮之下，可能已經是很大的壓力。
盧志威
本欄逢周五刊出
