央行再祭新制打房 房仲:可從兩層面解讀

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台灣央行緊盯全台房市打炒房,房仲業者指出,顯示央行仍緊盯房市,後續若房市過熱,隨時還會有新的緊縮政策,房仲業者指出,此舉有兩層面可解讀。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,央行祭出房市新措施,第一顯示央行還是持續緊盯房市,後續如果房市過熱,隨時還會有新的緊縮政策,其次,第二套房貸沒有寬限期,像是換屋族群,可能就要採先賣後買或者用另外一半名義購屋,這部分影響相對有限,且銀行本身原對於第二套房貸的寬限期態度就較為保守,實務上影響也有限。

曾敬德表示,整體來講,央行不希望資金過度流量房地產投資置產,打炒房態度相當明確。另外,央行新增規範全台 8 個縣市的自然人第 2 戶購屋貸款不得有寬限期措施來看,顯示新竹縣市在全台六都外,房價飆漲問題也遭央行盯上。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,這次比較有感的是針對自然人於特定地區購置第二屋的寬限期限制。之前針對第 3、4 戶以上的購屋貸款成數、寬限期都更嚴,仍抑制不了旺盛買氣,說打炒房,責任太沉重,倒不如說央行新措施是為了因應國內外高度不確性,先為金融機構授信風險預做準備。

黃舒衛說,之前只限制全國第三戶的貸款條件,希望一般民眾還有換屋的彈性財務空間,但這次直接殺到第二屋,代表房市投資、投機、追價在超低利率、資產價格大膨脹的環境下,已經漸成全民運動,央行有必要在未來升息、貨幣收水之前,預先增強授信風險的控管。搶在 928 檔期之前上路,確實會讓部分投資買氣收斂,但對於剛需、首購族則完全沒有影響,因此房市價量仍會在第四季持續放大。

另外,購地貸款的緊縮幅度不大,對於公開發行、籌資管道、口袋較深的大型建商影響不大,但恐將損及地方中小型建商的生計。最後工業區閒置土地抵押貸款的加碼管制,對於自用業者較無影響,也能刺激開發商加速土地開發或釋出。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,央行降低閑置土地的貸款為 5 成,主要也是希望避免建商業者長期囤地、養地,加速開發進度。第二屋取消寬限期,明顯針對投資客而來,降低槓桿操作的空間,也抑制短期買賣交易,讓市場回歸自住需求,不過連帶影響到換屋族短期內的資金操作,尤其原本預計先買再賣的換屋族,在同時兩邊都要繳房貸的情況之下,就會有較重的財務壓力,所以資金不足者,就必須改變策略,先賣再買。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,央行新管制措施對於錢少的投資客與中小型建商必然產生壓力,寬限期影響接下來房屋轉手性;中小型建商或是資金不足或是周轉能力不強,加上缺工等壓力,淡出市場或是尋求結盟會是可能的方向。同時,必須注意資金可能流入未管制區:本次限縮在全台 8 地區,但這波資金有低價區流動的特性,低價區域可能漲更兇。

台灣央行明天起生效的房市新管制措施包括,新增規範全台六都加上新竹縣市的 8 個縣市自然人第 2 戶購屋貸款不得有寬限期、購地貸款最高成數自 6 成 5 降為 6 成,並將原定的工業區閒置土地抵押貸款最高成數從 5.5 成再降為 5 成。

央行此次是繼去年 12 月 8 日、今年 3 月 19 日後,第三度修正施行「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,此次首次明定特定區域涵蓋八大都會區。

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