專家樓評：放寬按揭增轉按誘因

政府進一步放寬按揭措施，惠及上車市民及換樓人士。

政府在今年7月7日落實放寬按揭措施，比起所指的「微調」更有驚喜，除了提高1,500萬元或以下私宅的銀行按揭成數至七成，並擴大按保樓價適用範圍至3,000萬元，減免或減低按揭保費、上調非住宅按揭成數至高達六成、上調以資產水平申請按揭的成數至高達五成，以及放寬非來自香港收入的供款要求等，惠及層面除了包括上車及換樓人士、非住宅置業人士、海外收入置業人士等。

甩發展商按揭免捱貴息

有關鬆綁修訂即時造就多方面的轉按誘因，令不少供樓人士受惠。由於按揭成數及按保成數同步上調，不論轉按或轉按兼套現、甩按保、轉走發展商按揭或財務按揭，亦較以往容易，轉按並可同步賺銀行回贈。

發展商為新盤買家提供的高成數按揭，一般設有分段息率，較常見是首兩年或3年提供低息蜜月期，第3年或第4年起之息率則跳升到最優惠利率（P）減一厘至P加一厘，即現約為5至7厘，故此採用發展商按揭的新盤買家一般在兩三年低息期後有轉按需求，以避免捱貴息。

發展商一按以八成按揭較多，以往用家若轉按至銀行僅獲五至六成按揭，加上近數年樓價持續牛皮未有明顯升幅，用家需補回較多首期差額，難度較大。

現時銀行按揭成數已提高至高達七成，以現值1,300萬元單位為例，用家若要轉走發展商八成按揭，放寬後轉按至銀行所需補回首期差額以帳面計由樓價三成降至一成，又或實質首期差額由樓價約25%降至約5%（假設在兩年多時間已歸還部分本金及樓價在相若水平），用家較易應付。

鼓勵潛在買家用按保

由於按保適用樓價上限同步提高，八成按保樓價上限提高至1,500萬元及七成按保樓價提高至3,000萬元，用家亦較易透過按保轉走發展商按揭，當中甚至已毋須補回首期差額。再者，是次放寬按揭亦同時調低按揭保險費，可鼓勵潛在需求的用家使用按保，業主可先替按揭物業安排銀行估值以了解可做轉按金額。