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專家樓評:新盤優惠多提防按揭借唔足

發展商折扣優惠林林總總,或會影響買家申請按揭成數及貸款額。
發展商折扣優惠林林總總,或會影響買家申請按揭成數及貸款額。

近半年一手新盤主導市場,踏入9月,多個新盤亦準備就緒即將推售,加上現時發展商相繼以低價策略作招徠,令不少準買家蠢蠢欲動準備入市。購買一手新盤時都會聽到「面價」、「合約價」及「光豬價」等術語,新手買家對這3組術語或會一頭霧水,若然搞錯它們的意思,申請按揭時隨時會失預算。

「面價」是指發展商在價單上列出未有扣減任何折扣及優惠的售價(原價);而「合約價」是指扣除最基本的折扣後,於買賣合約上標明的成交價;除基本折扣,有發展商亦會提供附帶條件的優惠等,「光豬價」則是扣除所有折扣、優惠及現金回贈後的「折實價」。

按保公司用「合約價」審批

按金管局的指引,銀行及按揭保險公司可批出最高的按揭成數設有樓價上限,如超出樓價上限,按揭成數便會有所下調。銀行及按揭保險公司審批新盤按揭時,會根據「合約價」而決定「可批出的按揭成數上限」。

假設一個新盤單位,選用即供付款方法,「面價」為705萬元,「合約價」為600萬元,而「光豬價」則為580萬元。

買家想申請按揭保險,因「合約價」為樓花按揭保險範圍內,買家可申請最高八成按揭,如「合約價」超過600萬元,買家便不能申請按揭保險,按揭成數上限會減至七成,買家便要支付更多首期或改以建期付款方法上會。

銀行以「光豬價」計貸款額

另外,銀行及按揭保險公司審批「實際貸款金額」時,則以「光豬價」去計算。上述例子,買家雖然可承做最高八成按揭,但實際計算貸款時,是以「光豬價」580萬元x八成即等於464萬元。如果買家誤會以「合約價」計算,屆時發覺需要抬錢上會時就會十分閉翳。

發展商推出的折扣優惠林林總總,買家固然十分高興,但對於「借到盡」的買家,這些優惠會影響可申請的按揭成數及貸款金額,最終有機會失預算,因此建議新手買家入市前應先向地產代理了解及釐清箇中的條款細則。此外,亦建議買家尋找專業的大型按揭轉介公司協助處理按揭事宜,在置業路上便可得心應手。