專家樓評：租樓或供樓勿只計帳面數

近年購入的單位，基本上以租平過供較多。

 

加息周期下，樓市交投放慢，樓價回調。與此同時，暑期租務旺季之下，租金上升，令近日市場再次討論現時算是租平過供還是供平過租？到底應如何計算？在考慮買樓還是租樓之間，要考量甚麼因素？

以近年來說，租平過供的情況極為普遍，主因是過去10多年，低息環境帶動樓市交投持續暢旺，由2008年初至今，樓價升幅逾1.3倍，大幅跑贏租金升幅，同期租金僅升約48%，故近年購入的單位，基本上以租平過供較多。特別是部分樓齡較新的半新盤，租盤量較多令租金受壓，有可能出現租金支出較供樓利息開支更少，這情況對於做了高成數按揭的買家來說會更明顯。

置業須計入雜費開支

不過，近月多個屋苑都出現劈價成交，會否扭轉到租平過供的情況？以近日沙田偉華中心308方呎的兩房戶劈價成交為例，成交價402萬元，以做70%按揭，年期30年，實際按息3.625厘計算，月供約12,833元，而屋苑現時同呎數的單位租金約為14,000元。

雖然以帳面數去看，是供平過租，但更精確的計算，是要同時計及買入單位的其他開支，例如印花稅支出，以及一些恒常開支，如差餉、地租（部分物業毋須地租）及管理費等。同時，首期資金、按揭成數、按揭年期，以及按揭息率這幾項因素亦會影響到計算結果。

盤源較多易壓低租金

另外，部分樓齡較新的屋苑，樓價較高，而同時投資者比例較多、租盤量較充裕的話，租平過供情況仍然較多。例如屯門有大型半新盤陸續入伙，由於有較多租盤同時於市場放出，令租金受壓，目前約300方呎的一房單位近日月租約1.15萬元，單位購入價約450萬元，以30年期，70%按揭，息率3.625厘計，每月供款約1.45萬元，未計管理費等開支，已經明顯是租平過供。

其實選擇買樓還是租樓，不應單單是月供和月租金額的比較，因為租金是單純的支出，買樓的話，每月供樓金額包含本金和利息，例如上述例子中的屯門區入伙盤，雖然於70%按揭之下，目前月供支出多於同類單位的租金支出，但如單計每月供款中利息開支約為9,500元的話，租金支出會較供樓利息支出多約2,000元。當然，買樓除了月供金額外，每月還有管理費等開支，要計及這些支出才能得出最準確的答案。

同時，選擇租樓還是買樓，亦要考慮首期資金預算、還款及持貨能力、對後市的看法、家庭計劃（例如未來家庭成員的增減，會否需要換更大單位等），以及是否要預留較多流動資金等因素而定。