《專題》內地樓市精準調控政策明朗化 內房股銷售成關鍵
內房股曾因調控持續升級,自去年9月至11月板塊股價呈現調整,但自去年12月起再展升浪,行業龍頭之一碧桂園(02007.HK)去年股價累升2.4倍,成最強勢藍籌股之一;碧桂園、萬科(02202.HK)今年以來股價亦累升逾兩成,顯著跑贏大市,中國海外(00688.HK)及華潤置地(01109.HK)今年來股價亦累升逾一成,市場持續上調對內房股估值預測。
內地自2016年末季起房地產調控政策密集出台,「限購、限貸、限價及限售」,蔓延全國多個省市,政策風險持續困擾內地樓市。不過,去年10月中共十九大會議上,國家主席習近平直言要堅持「房子是用來住的,不是用來炒」的定位,讓全體人民住有所居,十九大報告指出,加快建立多主體供給,多渠道保障、租購並舉的住房制度。國家住建部於去年年底對2018年工作任務做出部署,重申「差別化調控」的同時,明確提出要「滿足首套剛需、支持改善需求」,即掃除投資者對內房政策不明朗的憂慮。
【調控非放鬆 提高精準性】
日前蘭州市率先行動,取消部份區域限購政策;但同時加碼限售,取得不動產權證後須滿三年方可交易。有分析認為,內地可能有更多城市就當地需求而實行不同的調控政策。不過,蘭州市住房保障和房產管理局澄清,指此次政策調整不是放鬆調控,而是落實分類調控、因域施策,提高調控的精準性。花旗亦指近數月以來,內地八個城市出台了不同程度直接或間接對調控鬆綁的政策,當中,武漢、南京、鄭州及長沙放寬了人才買樓限制;蘭州放寬了買樓限制,合肥則放寬限價政策。
據光大證券上月發表內房2018年展望報告指,內房政策導向是長效機制逐步成型,近年調控政策雖見效果,但短期的「一刀切」的「威懾性」需求限制措施也影響了部份首購房自住者、和改善型居住者的合理購房需求,認為政策已從「控制需求」轉到「優化供給」,做到需求分流、遏制投機、支持自住、發展租賃,擴大土地供給,以多元主體供應。
值得一提是,據易居研究院統計,截至去年10月監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為3.95萬平方米,按年減10.1%,連續27個月按年下跌,全國80城市庫存規模相當於2013年8月水平,錄四年新低。相關庫存減少,為政策微調提供空間,及當局要提高調控精準性。
【庫存四年低 銷售成關鍵】
據瑞信去年11月底發表報告,料內地2017年物業銷售均價升2.4%,物業銷售量升5.5%,去年物業銷售價值則升8.1%。該行估計,內地2018年物業銷售均價升7.5%(料一、二及三線城市各升3%、8%及5%),但料今年物業銷售量會跌5.1%(一線城市跌5%,二線城市升6%),估計今年物業銷售價值升2.1%(其中一線城市跌2.2%、二線城市升14.5%)。即預期內地今年樓價續升,但總體物業銷售量會下跌,而未來合約銷售增長能見度高、土儲充足的內房商或會被市場看高一線。
不少房企陸續公布去年銷售情況,據易居旗下研究機構克而瑞發表報告,多達17家房企銷售步入千億元大關。其中,碧桂園、萬科、中國恆大(03333.HK)分別排名第1至第3位,去年銷售達5,000億人民幣水平,融創中國(01918.HK)、保利地產(600048.SH)及綠地控股(600606.SH)分別排名第4至第6位,去年銷售達3,000億人民幣水平。
摩根士丹利本周初發表報告表示,估計內房股去年純利表現會令市場驚喜,相信行業2018年合約銷售增長仍然強勁,料可成內房股新的催化劑。大摩估計,內房股於2018年純利可按年升26%,主要料2017年合約銷售錄54%增長,而2018年合約銷售應有能力達到增長26%目標。不過,匯豐預期今年內地房地產銷量將回落5%,因政府不太可能放鬆樓市政策,但平均售價料因供應有限而企穩。發展商仍積極尋求增長,但由於板塊股價2017年上升了86%,料今年行業銷售及股價表現將個別發展。(ta/w/t)~
阿思達克財經新聞
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