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《專題》港銀十二年首上調最優惠利率 樓價或承壓有大行料跌一成

本港利率正常化周期已經啟動,本港樓市或將面臨變局。隨著美聯儲局上周四(9月27日)加息四分之一厘,已是自2015年12月開始以來第八次加息(累計加幅2厘),本港多間中大型銀行包括匯豐銀行、恆生(00011.HK)及中銀香港(02388.HK)隨即宣布調高最優惠利率(P)0.125厘,為十二年以來首次。

市場普遍認為是次加息已醞釀多時,香港銀行更比美國滯後兩年零九個月才展開加息步伐,相信對本港樓市應該帶來一定的影響。據本港差估署數據顯示,今年8月份日私人住宅售價指數報393.9點,按月微跌0.08%(按年累升15.6%),連續28個月史上最長升浪終於「斷纜」(由2016年4月至2018年8月私人住宅售價指數累漲44%)。

香港樓市醞釀步入轉折階段,評級機構標準普爾預計未來12個月本港樓價會從2018年第三季的高位下跌5%至10%。大行摩根士丹利早前報告估計本港銀行的P息至2019年年底將上調共100個基點,令按揭息率升至3.25厘,料本港買樓負擔能力會惡化;高盛更預期在2018至2020年期間按息會有160點子的升幅,料會影響樓價15%。而美聯物業亦指,利淡因素持續充斥樓市,第四季樓價有下調壓力,然而,本港經濟基調良好,預期樓價未會有太大的調整幅度,估計第四季樓價回落約2%至3%,而全年計樓價則升約10%。

【樓價終回落 港銀加P息】

本港多間大型銀行宣布上調最優惠利率0.125厘,其中匯豐銀行將最優惠利率由5厘上調至5.125厘,今次香港加息0.125厘,實際供款增加有限。以一個600萬元單位為例,以承造六成按揭及25年還款期,以加息前P按2.25厘計算,每月供款約15,701元;現時加息0.125厘後,P按升至2.375厘,每月供款升至約15,925元,較未加息前增加約224元或約1.4%。美聯物業首席分析師劉嘉輝早前指,香港大型銀行最優惠利率調高0.125厘,對供樓一族的實際供款增加有限,而且市場亦早已消化加息因素,加上現時買家借貸比率低,防守力強勁,並需要通過銀行壓力測試才能入市,相信今次香港加息0.125厘暫對樓市影響不大。

市場預期本港銀行未來將會跟隨美聯儲局上調最優惠利率,關注加息周期下會否觸發本港住宅樓價回落。據匯豐環球研究上月底發表本港樓市報告,單純統計本港自1978年以來每次最優惠利率加息周期與本地樓價關係,期內共11個周期(詳見《專題》地產股在歷次加息周期下股價表現統計(表)),其中只有1999年7月至2000年5月(P息由8.25厘升至9.5厘)一個周期,期內本港樓價累跌5%,其餘加息周期下住宅樓價均錄得上升。

據匯豐研究統計,本港上一次加息周期即2005年2月至2006年3月(P息由5厘升至8厘),期內本港樓價累升10%,顯示加息周期展開下,並非一定會觸發本港住宅樓價回落。本港住宅樓價仍要視乎多項因素所影響,包括人口、置業需求、經濟表現、失業率、供樓負擔比率、外圍及中國宏觀經濟因素、以及本地樓宇中長期供應及房屋政策等。

【利率逐調升 樓市恐承壓】

市場關注本港樓市正面臨整固,參考上次本港私人住宅樓價調整期,差估署私人住宅售價指數自2015年9月曾創306.1點的高位,隨後連續六個月均錄得跌幅,至2016年3月回落至271.4點(期內累跌逾11%);據中原地產2016年6月曾指,2015年第四季到2016年第一季樓市處於調整期,2015年9月美國推遲加息(推遲加息反映美國經濟下行,香港經濟同步下行),本港樓市開始調整,樓市表現可謂價量齊跌,私樓售價半年下挫12.6%,租金亦錄得10.9%跌幅,成交量更跌至歷史新低水平。

對於本港按揭息率預期逐步提高,據摩根士丹利早前發表報告表示,估計港銀至2019年年底將上調最優惠利率共100個基點,令按揭息率升至3.25厘,料本港買樓負擔能力會惡化,會令本地二手物業成交轉弱,亦會對本港地產發展商承壓。本港中原城市指數(CCL)(二手住宅樓價)今年以來已累漲逾13%,較2011年已累升逾一倍,倘若市場情緒轉為下行趨勢,或會有顯著的回調幅度。該行相信住宅樓宇市場及地產發展商於今年下半年面臨風險會上升,又指最優惠利率調升對樓市影響,會較本港銀行同業拆息上升影響更大,而住宅市場用家或會持觀望態度。

里昂發表報告指,留意到發展商已將一手樓較二手樓的溢價由今年第二季的20%以上,降至第三季的約6%,反映發展商認為定價有下行空間。而二手樓價過去兩周亦已下跌1%,弱勢將蔓延至一手市場,並預期本港樓價未來12個月將下調15%。(ta/w/t)
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