小蠔灣第一期項目流標原因

我們近期經常會聽到「小蠔灣」這個項目，但究竟這是什麼？對香港房屋供應有什麼幫助？那為什麼小蠔灣地皮會發生流標情況？以下筆者會為大家一一介紹。

「小蠔灣」位於北大嶼山欣澳站與東涌站之間，現為港鐵車廠用地，整個小蠔灣發展項目佔地30公頃，政府會分4期改建及發展。整個項目落成後會提供約2萬個單位，當中公私營房屋各佔一半。

為配合社區發展，政府會興建「小蠔灣」地鐵站，以及1個佔地總面積約30萬方呎的商場，社區亦將會有超過8萬平方米的休憩用地及全新海濱步道，因此市場認為項目甚具發展潛力。

小蠔灣發展項目第一期，樓面面積約131萬平方呎，住宅樓面佔約125萬平方呎，預計最快2030年落成。綜合市場預測，項目估值介乎約$39億至$65億，每平方呎樓面地價約$3,000至$5,000。

招標途中，發生了一件比較罕見的事，就是港鐵修訂單位數目限制，由原來的1,600伙放寬至1,900伙，意味單位的平均面積將降低。若以最多容許建1,900伙計，每伙的平均面積將下降至約655平方呎；而原本的1,600伙，平均每戶面積約778平方呎。

項目在2月8日截標，最終收到3份標書，包括長實、會德豐地產，但港鐵不接納任何標書，並會適時重新招標。既然項目有發展潛力，為什麼會發生流標的情況？是與發展商不看好後市有關嗎？

歸納市場的意見，地皮流標的主要原因是招標進程倉猝、項目規模比較大，可參與的發展商數目有限、招標條款與以往鐵路項目不同，這都會令發展商出價較為審慎。

根據招標條款，中標發展商須提交$12億的「一口價」入場費，並負責興建部份平台、車站及車廠等設施，相關技術要求較高，並會增加一定成本，難免會影響入標價。因此為防再度流標，政府可以考慮先興建車站配套，可為發展商減低投資風險。

再加上，由於該地區處於「開荒」階段，發展商要考慮的固然比一般多，就此政府可以考慮將地皮拆細分開招標，以吸引更多財團參與投標，增加中標機會。

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